Co-emprunt et divorce amiable : sortir du prêt sans vendre ni racheter (2026)

Vous divorcez à l'amiable, vous avez trouvé un accord sur tout… sauf sur le prêt immobilier commun. La banque refuse de désolidariser l'un de vous deux. Le rachat de soulte est hors de portée financièrement. Et vendre le bien n'est pas envisageable, du moins pas maintenant. Cette situation concerne des milliers de couples chaque année en France. Elle est épuisante, mais elle n'est pas sans issue.

Qu'est-ce que la clause de solidarité dans un prêt immobilier commun ?

La clause de solidarité est une stipulation contractuelle présente dans la quasi-totalité des prêts immobiliers souscrits par deux co-emprunteurs. Elle signifie que chaque emprunteur est tenu de rembourser l'intégralité du prêt, pas seulement sa quote-part. Si l'un cesse de payer, la banque peut réclamer la totalité des mensualités à l'autre.

En droit français, ce mécanisme repose sur les articles 1313 à 1319 du Code civil relatifs à la solidarité entre débiteurs. La banque n'a pas à diviser sa créance : elle choisit librement contre qui elle agit. Cette clause protège le prêteur, pas les emprunteurs.

Au moment d'un divorce, cette solidarité devient un problème concret. L'époux qui quitte le domicile conjugal continue à être tenu des mensualités. Son nom reste au contrat. Sa capacité d'emprunt est bloquée. Et si l'autre ne paie pas, c'est lui qui subit les conséquences : fichage Banque de France, saisie, dégradation de son score bancaire.

Comprendre ce mécanisme est la première étape. La deuxième est de savoir quelles solutions existent quand les voies classiques sont fermées.

Pourquoi la banque refuse-t-elle si souvent la désolidarisation ?

La désolidarisation classique consiste à retirer l'un des deux co-emprunteurs du contrat de prêt. Elle nécessite l'accord express de la banque. Cet accord n'est jamais automatique. Il n'existe aucun texte légal qui oblige l'établissement bancaire à l'accorder.

La banque évalue alors la solvabilité du co-emprunteur restant. Elle applique ses propres critères d'octroi de crédit : taux d'endettement inférieur à 35 % des revenus nets, reste à vivre suffisant, stabilité professionnelle. Si l'époux qui souhaite conserver le bien ne remplit pas ces critères seul, la banque refuse. C'est aussi simple que cela.

En 2026, avec la remontée progressive des taux d'intérêt et le durcissement des conditions d'octroi recommandé par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), ces refus sont plus fréquents qu'avant 2022. Selon les données publiées par la Banque de France, le taux de refus de renégociation de prêts immobiliers a augmenté de 18 % entre 2021 et 2024.

Le refus de désolidarisation ne signifie pas l'impasse. Il signifie que vous devez explorer d'autres voies. Voici lesquelles.

Question : La banque peut-elle refuser la désolidarisation même si le divorce est prononcé ?

Réponse : Oui, absolument. Le prononcé du divorce n'a aucun effet sur le contrat de prêt bancaire. La convention de divorce organise les relations entre époux, mais elle ne s'impose pas à la banque, qui reste liée par son propre contrat avec les deux co-emprunteurs. Seul un accord tripartite (les deux ex-époux + la banque) peut modifier le contrat de prêt.

Solution 1 : La vente à un tiers, l'option la plus propre

La vente du bien immobilier à un tiers est la solution la plus radicale, mais aussi la plus efficace pour mettre fin définitivement à la solidarité bancaire. Dès la signature de l'acte authentique de vente, le prêt est remboursé par anticipation, et les deux ex-époux sont libérés de toute obligation envers la banque.

Cette option est souvent écartée trop vite, notamment lorsque des enfants sont scolarisés dans le secteur ou que le marché immobilier local est défavorable. Pourtant, elle mérite d'être examinée sérieusement, surtout si la valeur du bien a progressé depuis l'achat. Le produit de la vente permet de rembourser le prêt, de payer les frais d'agence (en moyenne 4 à 5 % du prix de vente) et de partager le solde entre les deux époux.

Attention aux indemnités de remboursement anticipé (IRA). Elles sont plafonnées par la loi à 6 mois d'intérêts sur le capital remboursé, dans la limite de 3 % du capital restant dû (article L.313-47 du Code de la consommation). Pour un capital restant dû de 200 000 €, les IRA ne peuvent dépasser 6 000 €. Ce montant est souvent négociable avec la banque, surtout en cas de vente.

La vente peut aussi être différée dans le temps grâce à une clause d'indivision conventionnelle inscrite dans la convention de divorce. Les époux restent propriétaires en indivision jusqu'à une date convenue, puis vendent. Cette clause doit être rédigée avec précision par les avocats pour éviter les blocages futurs.

Question : Peut-on vendre le bien pendant la procédure de divorce amiable ?

Réponse : Oui. La vente peut intervenir avant, pendant ou après le dépôt de la convention chez le notaire. Il est même conseillé de finaliser la vente avant le dépôt pour simplifier le partage dans la convention. Si la vente intervient après, la convention doit prévoir la répartition du produit de vente à venir.

Solution 2 : La délégation de prêt, méconnue mais efficace

La délégation de prêt (ou substitution d'emprunteur) consiste à remplacer l'un des deux co-emprunteurs par un tiers solvable. Ce tiers peut être un nouveau conjoint, un parent, ou toute personne acceptée par la banque. Elle est régie par l'article 1216 du Code civil qui prévoit la cession de dette avec accord du créancier.

Cette solution est particulièrement adaptée quand l'un des ex-époux souhaite conserver le bien et dispose d'un proche prêt à se porter co-emprunteur à sa place. Le parent qui entre dans le prêt prend un engagement réel : il sera tenu solidairement des mensualités. Cette décision doit donc être mûrement réfléchie et formalisée par acte notarié.

La banque instruit le dossier du nouveau co-emprunteur comme s'il s'agissait d'un nouveau prêt. Elle évalue ses revenus, son taux d'endettement, sa situation professionnelle. Si le dossier est solide, elle peut accepter. Le coût de cette opération comprend les frais de modification du contrat de prêt (entre 150 € et 500 € selon les banques) et les frais notariaux si l'opération est couplée à un acte de partage (entre 1 % et 2,5 % de la valeur du bien).

La délégation de prêt est souvent ignorée par les époux en cours de divorce. Pourtant, elle peut débloquer des situations où le rachat de soulte seul est impossible faute de capacité d'emprunt individuelle. En associant un parent solvable, l'époux qui reste peut conserver le logement familial.

Solution 3 : Le portage immobilier, la solution de temps

Le portage immobilier (ou vente à réméré) est un mécanisme peu connu du grand public, mais reconnu par la loi. Il permet de vendre le bien à un investisseur tout en conservant le droit d'y habiter et de le racheter ultérieurement. Il est encadré par les articles 1659 à 1673 du Code civil.

Concrètement : l'un des ex-époux (ou les deux) vend le bien à un investisseur. Le produit de la vente rembourse le prêt immobilier. L'ex-époux qui souhaite rester dans les lieux verse une indemnité d'occupation mensuelle à l'investisseur. Il dispose d'un délai (jusqu'à 5 ans) pour racheter le bien à un prix convenu à l'avance.

Le coût est significatif. Le prix de vente à l'investisseur est inférieur à la valeur de marché (décote de 15 % à 25 % en général). L'indemnité d'occupation mensuelle représente environ 0,8 % à 1,2 % du prix de vente par mois. Et le prix de rachat est supérieur au prix de vente initial. Au total, le portage immobilier coûte entre 8 % et 12 % de la valeur du bien sur la durée.

Malgré ce coût, le portage immobilier présente des avantages réels dans le contexte d'un divorce : il libère immédiatement les deux co-emprunteurs de la solidarité bancaire, il permet à un ex-époux de rester dans le logement familial (notamment pour les enfants), et il lui donne le temps de reconstituer sa capacité d'emprunt pour racheter le bien.

Question : Le portage immobilier est-il compatible avec un divorce amiable ?

Réponse : Oui. Le portage immobilier peut être mentionné dans la convention de divorce amiable comme modalité de liquidation du bien commun. Les avocats des deux époux doivent coordonner la rédaction de la convention avec les conditions du contrat de portage. Il est recommandé de faire appel à un professionnel spécialisé en portage immobilier pour évaluer la faisabilité.

Solution 4 : Les clauses conventionnelles de protection entre époux

Quand aucune des solutions précédentes n'est immédiatement réalisable, la convention de divorce amiable peut intégrer des clauses de protection financière entre les deux ex-époux. Ces clauses ne libèrent pas de la solidarité envers la banque, mais elles organisent les recours entre co-emprunteurs.

Ces clauses sont rédigées par les avocats et ont force obligatoire entre les parties. Elles peuvent prévoir plusieurs mécanismes :

• La clause de remboursement intégral par l'occupant : l'époux qui reste dans le bien s'engage à payer seul les mensualités et à indemniser l'autre en cas de défaillance.
• La clause d'obligation de vente à terme : si la désolidarisation n'est pas obtenue dans un délai défini (ex. 18 mois), les deux époux s'engagent à vendre le bien.
• La clause de garantie de recours : si la banque agit contre le co-emprunteur non-occupant, celui-ci dispose d'un recours contractuel contre l'occupant pour récupérer les sommes versées.
• La clause d'astreinte : une pénalité journalière est prévue si l'occupant ne respecte pas ses engagements de paiement ou de démarches bancaires.

Ces clauses ne remplacent pas une vraie désolidarisation. Elles constituent un filet de sécurité juridique entre ex-époux. Elles sont particulièrement importantes pour l'époux qui quitte le logement et reste exposé au risque bancaire sans en avoir l'usage.

La rédaction de ces clauses nécessite une attention particulière. Un avocat spécialisé en droit de la famille doit les formuler avec précision pour qu'elles soient exécutoires. Des clauses mal rédigées peuvent être inopposables ou difficiles à faire appliquer.

Comparatif des 4 solutions : coûts, délais et conditions

Comment intégrer ces solutions dans votre convention de divorce amiable ?

La convention de divorce par consentement mutuel est l'acte central de votre séparation. Elle est régie par les articles 229-1 à 229-4 du Code civil, introduits par la loi du 18 novembre 2016. Elle doit être rédigée par les avocats des deux époux et déposée chez un notaire pour acquérir force exécutoire.

Pour le prêt immobilier, la convention doit être très précise. Elle doit mentionner :

1. L'identification exacte du bien (adresse, référence cadastrale) et du prêt (établissement bancaire, numéro de contrat, capital restant dû à la date de la convention).
2. La solution retenue pour la gestion du prêt (vente, délégation, portage ou maintien avec clauses de protection).
3. Les délais et conditions de mise en œuvre de cette solution.
4. Les obligations de chaque époux pendant la période transitoire (qui paie les mensualités, qui gère les démarches bancaires).
5. Les conséquences en cas de non-respect des engagements (clause d'astreinte, obligation de vente forcée).

Une convention bien rédigée sur ce point peut éviter des années de contentieux post-divorce. Inversement, une convention vague sur le prêt immobilier est une source quasi-certaine de conflits futurs. Ne négligez pas cette partie, même si vous êtes en bons termes avec votre ex-conjoint aujourd'hui.

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Question : Que se passe-t-il si l'ex-époux occupant ne paie plus les mensualités après le divorce ?

Réponse : La banque peut se retourner contre le co-emprunteur non-occupant pour réclamer les mensualités impayées, même si le divorce est prononcé et même si la convention prévoit que l'occupant prend en charge le prêt. La convention de divorce ne s'impose pas à la banque. En revanche, le co-emprunteur non-occupant peut exercer un recours contre l'occupant défaillant sur le fondement des clauses de la convention, et réclamer remboursement et dommages-intérêts devant le tribunal judiciaire.

Les erreurs à éviter absolument

Dans la précipitation du divorce, certaines erreurs sont fréquentes et coûteuses. La première est de signer une convention de divorce qui ne mentionne pas le prêt immobilier de façon détaillée, en pensant que la banque régularisera ensuite. La banque n'a aucune obligation de suivre les termes de votre convention.

La deuxième erreur est de cesser de payer les mensualités pendant la procédure de divorce, en espérant forcer la main de la banque. Cela entraîne un fichage au FICP (Fichier des Incidents de remboursement des Crédits aux Particuliers) pour les deux co-emprunteurs, ce qui bloque toute capacité d'emprunt future pendant 5 ans.

La troisième erreur est de ne pas anticiper les délais. Une désolidarisation, même acceptée par la banque, prend entre 2 et 4 mois. Un portage immobilier nécessite 1 à 3 mois de montage. Ces délais doivent être intégrés dans le calendrier du divorce pour éviter que la convention soit déposée avant que la situation bancaire soit réglée.

La quatrième erreur est de ne pas consulter un avocat spécialisé en droit de la famille pour la rédaction des clauses relatives au prêt. Un avocat généraliste ou une simple médiation ne suffisent pas pour sécuriser juridiquement ces engagements.

FAQ : Co-emprunt et divorce amiable en 2026

Question : La convention de divorce peut-elle contraindre la banque à désolidariser le prêt ?

Réponse : Non. La convention de divorce est un acte entre époux. Elle ne crée d'obligations qu'entre les parties signataires. La banque, qui n'est pas partie à la convention, n'est pas liée par ses termes. Seul un avenant au contrat de prêt, signé par la banque, peut modifier les obligations bancaires. La convention peut toutefois prévoir que l'un des époux s'engage à obtenir cette désolidarisation dans un délai donné, sous peine de sanctions contractuelles entre époux.

Question : Combien coûte la rédaction de clauses de protection sur le prêt immobilier dans une convention de divorce amiable ?

Réponse : Ces clauses sont généralement incluses dans les honoraires globaux des avocats pour la rédaction de la convention de divorce amiable. Ces honoraires varient entre 1 500 € et 3 500 € au total pour les deux avocats, selon la complexité du dossier. Si le prêt immobilier est particulièrement complexe (plusieurs biens, prêts multiples, situation bancaire délicate), un supplément de 200 € à 500 € peut être facturé par avocat.

Question : Le portage immobilier est-il risqué pour l'ex-époux qui veut racheter le bien ?

Réponse : Le portage immobilier comporte un risque principal : si l'ex-époux ne parvient pas à racheter le bien dans le délai convenu (maximum 5 ans selon l'article 1659 du Code civil), il perd définitivement le bien et ne récupère pas la différence entre le prix de vente et la valeur réelle du marché. Il est donc crucial de s'assurer, avant de s'engager dans un portage, que la capacité d'emprunt pourra être reconstituée dans le délai prévu. Un bilan financier préalable avec un courtier est indispensable.

Question : Peut-on faire une délégation de prêt sans passer par un notaire ?

Réponse : La délégation de prêt seule (modification du co-emprunteur) ne nécessite pas obligatoirement un notaire. Elle peut être formalisée par avenant bancaire. En revanche, si elle est couplée à un acte de partage immobilier (transfert de la quote-part de propriété), un acte notarié est obligatoire. Les frais notariaux s'élèvent alors à 1 % à 2,5 % de la valeur du bien, auxquels s'ajoutent les droits de partage fixés à 1,1 % de l'actif net partagé depuis 2022.

Question : Que faire si les deux ex-époux ne s'accordent pas sur la solution à retenir pour le prêt ?

Réponse : Si les époux ne trouvent pas d'accord sur la gestion du prêt immobilier, le divorce par consentement mutuel ne peut pas être finalisé sur ce point. Deux options existent : recourir à un médiateur familial pour trouver un compromis (séances remboursées partiellement par la CAF), ou basculer vers un divorce contentieux pour que le juge tranche sur la liquidation du régime matrimonial. La médiation coûte entre 130 € et 200 € par séance et par personne, contre plusieurs milliers d'euros pour un contentieux.

Question : Les droits de partage s'appliquent-ils en cas de vente à un tiers lors d'un divorce ?

Réponse : Non. Les droits de partage au taux de 1,1 % s'appliquent uniquement lors d'un partage entre co-indivisaires (ex. rachat de soulte). En cas de vente à un tiers, c'est le régime normal des droits de mutation à titre onéreux qui s'applique à l'acheteur (environ 7 à 8 % du prix de vente). Les deux ex-époux vendeurs ne paient pas de droits de partage, mais peuvent être soumis à l'impôt sur la plus-value immobilière si le bien n'est plus leur résidence principale au moment de la vente.