Votre bien commun est une passoire thermique ? Vous traversez déjà une période difficile, et apprendre que votre logement est classé F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE) peut sembler une mauvaise nouvelle de plus. Pourtant, vous n'êtes pas seul(e) dans cette situation : selon l'Observatoire National de la Rénovation Énergétique, environ 5,2 millions de logements en France sont classés F ou G. Comprendre l'impact réel sur votre divorce amiable vous permettra de prendre les bonnes décisions, étape par étape.
En bref :
- Un bien classé DPE F ou G subit une décote moyenne de 10 à 20 % par rapport à un bien équivalent classé D, selon les données des Notaires de France (2025-2026).
- À partir du 1er janvier 2025, les logements classés G sont interdits à la location en France ; les F suivront au 1er janvier 2028 (loi Climat et Résilience, article 160).
- La soulte doit être calculée sur la valeur vénale réelle du bien, décotée si nécessaire, conformément à l'article 1843-4 du Code civil applicable au partage amiable.
- Trois stratégies s'offrent à vous : vente rapide, travaux avant partage ou conservation en indivision — chacune avec des implications fiscales et patrimoniales distinctes.
Qu'est-ce qu'un bien classé DPE F ou G dans le contexte d'un divorce ?
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est un document obligatoire qui évalue la consommation d'énergie et les émissions de gaz à effet de serre d'un logement. Il attribue une note de A (très performant) à G (très énergivore). Un bien classé F consomme entre 331 et 420 kWh/m²/an ; un bien classé G dépasse 420 kWh/m²/an.
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Dans le cadre d'un divorce amiable, ce classement n'est pas qu'une question environnementale. Il devient un enjeu patrimonial majeur. La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a instauré un calendrier d'interdiction progressive de location pour ces biens. Les logements G sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025. Les logements F seront interdits à compter du 1er janvier 2028.
Cette réglementation modifie directement la valeur de marché du bien. Un acheteur potentiel intégrera le coût des travaux de rénovation dans son offre. Un investisseur locatif, lui, ne peut tout simplement plus acheter ce type de bien sans prévoir une rénovation immédiate. Il est donc indispensable d'en tenir compte lors du calcul de la soulte et du choix de la stratégie de partage.
Comment la décote DPE affecte-t-elle concrètement la valeur vénale de votre bien ?
La valeur vénale est le prix auquel un bien pourrait raisonnablement être vendu sur le marché à un instant donné. Pour un bien classé F ou G, cette valeur est mécaniquement inférieure à celle d'un bien équivalent mieux classé. Les Notaires de France ont publié des données précises à ce sujet.
En 2025-2026, la décote moyenne constatée est de :
- 5 à 10 % pour un bien classé F, selon la localisation et le marché local.
- 10 à 20 % pour un bien classé G, pouvant atteindre 25 % dans certaines zones tendues où la demande locative est forte.
- Jusqu'à 30 % dans des cas extrêmes, notamment pour des biens très anciens nécessitant une rénovation globale lourde.
Cette décote n'est pas uniforme. Elle dépend de plusieurs facteurs : la localisation géographique (Paris vs zone rurale), la surface du bien, l'état général, et surtout le coût estimé des travaux de rénovation énergétique. Un bien de 200 000 € en valeur « normale » peut donc se retrouver valorisé entre 160 000 € et 190 000 € selon son classement DPE et son emplacement.
Question : Comment savoir si notre bien est vraiment décoté à cause du DPE ?
Réponse : Vous devez faire réaliser une estimation par un professionnel immobilier ou un expert judiciaire qui mentionne explicitement le DPE dans son rapport. Un simple relevé d'agence ne suffit pas ; demandez une évaluation écrite précisant la valeur « avant travaux » et la valeur « après travaux de rénovation énergétique ».
Calculer la soulte sur un bien DPE F ou G : la méthode équitable
La soulte est la somme d'argent versée par l'époux qui conserve le bien à celui qui le cède. Elle est calculée sur la base de la valeur nette du bien, c'est-à-dire la valeur vénale diminuée du capital restant dû sur le prêt immobilier. Conformément à l'article 1843-4 du Code civil, en cas de désaccord sur la valeur, un expert peut être désigné.
Pour un bien classé F ou G, la méthode de calcul doit intégrer la décote de manière transparente et documentée. Voici comment procéder :
- Obtenir une estimation professionnelle mentionnant explicitement la décote DPE.
- Déduire le capital restant dû sur le prêt immobilier commun.
- Appliquer la décote convenue (idéalement validée par les deux avocats).
- Diviser la valeur nette selon les quotes-parts de chaque époux (50/50 en communauté légale, ou selon l'acte d'acquisition).
- La soulte est égale à la quote-part de l'époux cédant dans la valeur nette décotée.
Exemple concret : Bien estimé à 250 000 € en valeur « normale ». Décote DPE G de 15 % → valeur retenue : 212 500 €. Capital restant dû : 80 000 €. Valeur nette : 132 500 €. Soulte à verser par l'époux qui conserve le bien : 66 250 €.
Sans la décote, la soulte aurait été de 85 000 €. La différence est significative : 18 750 € de moins à verser. Cela peut changer radicalement la faisabilité du rachat de soulte pour l'un des époux.
Question : La banque accepte-t-elle de financer un rachat de soulte sur un bien classé G ?
Réponse : Oui, mais avec des conditions plus strictes. Depuis 2025, plusieurs établissements bancaires appliquent une décote interne sur la valeur des biens classés F ou G pour calculer leur capacité de prêt. Certains exigent un engagement de travaux ou conditionnent le prêt à un plan de rénovation. Il est vivement conseillé de consulter un courtier spécialisé avant de vous engager dans un rachat de soulte sur ce type de bien.
Les trois stratégies de partage face à une passoire thermique
Face à un bien classé F ou G, trois grandes options s'offrent aux époux en cours de divorce amiable. Chaque stratégie a ses avantages, ses inconvénients et ses implications fiscales. Voici une analyse comparative pour vous aider à décider.
| Stratégie | Délai estimé | Coût approximatif | Avantages | Inconvénients |
|---|---|---|---|---|
| Vente rapide en l'état | 3 à 6 mois | Frais d'agence 3-5 % + frais notaire | Sortie nette et définitive, liquidités immédiates | Prix de vente décoté, perte potentielle de valeur |
| Travaux avant partage | 6 à 18 mois | 15 000 à 60 000 € selon l'ampleur | Valorisation du bien, aides MaPrimeRénov' possibles | Financement commun à organiser, complexité de gestion |
| Conservation en indivision | Variable (1 à 5 ans) | Frais de gestion + charges courantes | Pas de vente forcée, temps de valoriser le bien | Risque de blocage, interdiction de louer (G depuis 2025) |
Stratégie 1 : La vente rapide en l'état
C'est souvent la solution la plus simple émotionnellement. Vous vendez le bien tel quel, partagez le produit de la vente, et chacun repart avec sa part. La décote est subie, mais elle est assumée par les deux époux de manière équitable. Cette option est particulièrement adaptée lorsque aucun des deux époux ne souhaite ou ne peut conserver le bien, ou lorsque le coût des travaux est trop élevé pour être financé en période de séparation.
Attention : depuis le 1er janvier 2025, un bien classé G ne peut plus être mis en location. Si vous avez un locataire en place, vérifiez la date de signature du bail. Les baux signés avant le 1er janvier 2025 bénéficient d'une période transitoire, mais tout nouveau bail est interdit.
Stratégie 2 : Les travaux avant le partage
Cette option est plus complexe à mettre en œuvre pendant un divorce, mais elle peut être très avantageuse financièrement. Des travaux de rénovation énergétique permettant de passer de G à D peuvent valoriser le bien de 15 à 25 %. Le dispositif MaPrimeRénov' peut financer une partie des travaux, avec des aides pouvant atteindre 70 % du coût pour les ménages aux revenus modestes en 2026.
Pour organiser des travaux pendant la procédure de divorce amiable, il faut impérativement que les deux époux s'accordent sur le budget, le choix des artisans et le financement. Cette décision doit être formalisée dans la convention de divorce ou dans un accord préalable. Vos avocats respectifs peuvent vous aider à rédiger cet accord.
Stratégie 3 : L'indivision post-divorce
L'indivision post-divorce consiste à rester copropriétaires du bien après le divorce, dans l'attente d'une meilleure conjoncture ou d'une rénovation progressive. Elle est encadrée par les articles 815 et suivants du Code civil. Elle peut être organisée par une convention d'indivision notariée, pour une durée maximale de 5 ans renouvelable.
Cette solution est risquée pour un bien classé G : vous ne pouvez pas le louer, et les charges continuent de courir. Elle peut néanmoins être pertinente si vous attendez une évolution favorable de la réglementation ou si vous prévoyez des travaux à court terme.
Aides à la rénovation énergétique : ce que vous pouvez mobiliser en 2026
Réaliser des travaux de rénovation énergétique avant ou pendant la procédure de divorce peut sembler contre-intuitif. Pourtant, les aides disponibles en 2026 sont suffisamment importantes pour que cette option mérite d'être sérieusement étudiée.
Les principales aides mobilisables en 2026 sont :
- MaPrimeRénov' Parcours accompagné : jusqu'à 70 % des travaux pour les ménages très modestes, pour une rénovation globale permettant de gagner au moins 2 classes DPE.
- Éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) : jusqu'à 50 000 € sans intérêts pour financer des travaux de rénovation énergétique, cumulable avec MaPrimeRénov'.
- Certificats d'économies d'énergie (CEE) : primes versées par les fournisseurs d'énergie, variables selon les travaux et les opérateurs.
- TVA à 5,5 % sur les travaux de rénovation énergétique (contre 20 % en taux normal).
Pour bénéficier de ces aides, les deux époux doivent s'accorder sur le dépôt du dossier. En période de divorce, cela nécessite une coordination rigoureuse. Un accompagnateur Rénov' (Mon Accompagnateur Rénov', MAR) peut vous aider à monter le dossier, même dans un contexte de séparation.
Question : Peut-on toucher MaPrimeRénov' si le bien est en indivision pendant le divorce ?
Réponse : Oui, un bien en indivision est éligible à MaPrimeRénov', à condition que tous les indivisaires signent la demande. En pratique, cela nécessite l'accord des deux époux, ce qui est possible dans le cadre d'un divorce amiable. Le dossier doit être déposé conjointement sur la plateforme France Rénov'.
Formaliser la décote DPE dans votre convention de divorce amiable
La convention de divorce par consentement mutuel est le document central du divorce amiable. Elle doit mentionner précisément la valeur retenue pour le bien immobilier et la méthode de calcul de la soulte. Si une décote DPE est appliquée, elle doit être explicitement justifiée et documentée dans la convention.
Voici ce que vos avocats doivent faire figurer dans la convention :
- La référence au DPE en vigueur (date de réalisation, classe obtenue, numéro de rapport).
- La valeur vénale de référence avant décote, idéalement issue d'une estimation professionnelle datée.
- Le pourcentage de décote retenu et sa justification (interdiction de location, coût estimé des travaux).
- La valeur nette retenue pour le calcul de la soulte.
- Le montant exact de la soulte et les modalités de paiement.
Cette formalisation protège les deux époux. Elle évite toute contestation ultérieure sur la valeur du bien et garantit que le partage est équitable au regard de la situation réelle du marché. Le notaire chargé de l'acte de partage ou de la vente vérifiera la cohérence de ces éléments.
Si vous souhaitez être accompagné(e) dans cette démarche, notre formulaire de devis gratuit vous permet d'obtenir une première orientation personnalisée en moins de 48 heures.
Question : Le notaire peut-il refuser d'entériner une soulte calculée avec une décote DPE ?
Réponse : Le notaire ne peut pas refuser si la décote est documentée et acceptée par les deux époux. Son rôle est de vérifier la cohérence et la légalité de l'acte, pas d'imposer une valeur. En revanche, si la décote lui semble manifestement excessive ou insuffisante, il peut attirer l'attention des parties sur ce point, sans pouvoir s'y opposer formellement dès lors que les deux époux sont d'accord.
Ce que vous pouvez faire dès aujourd'hui
Vous n'avez pas à attendre la fin de la procédure de divorce pour commencer à agir. Voici les étapes concrètes à engager dès maintenant :
- Vérifiez la validité de votre DPE actuel. Un DPE réalisé avant le 1er juillet 2021 n'est plus valable depuis le 1er janvier 2023. Si le vôtre est ancien, faites-en réaliser un nouveau (coût : 100 à 250 €).
- Demandez une estimation immobilière professionnelle intégrant explicitement la décote DPE. Comparez au moins deux estimations.
- Obtenez un devis de rénovation énergétique auprès d'un accompagnateur Rénov' agréé. Cela vous donnera une base chiffrée pour décider si les travaux sont rentables avant la vente ou le partage.
- Informez votre avocat du classement DPE dès le début de la procédure. Plus tôt cette information est intégrée, plus la convention sera solide.
- Consultez un courtier immobilier si l'un de vous envisage de racheter la soulte, pour évaluer la faisabilité du financement sur un bien classé F ou G.
Chaque situation est unique. Les conseils de cet article sont informatifs et ne remplacent pas l'avis d'un avocat spécialisé en droit de la famille. Nous vous recommandons vivement de consulter un professionnel pour analyser votre situation personnelle.
FAQ : Divorce amiable et bien immobilier classé DPE F ou G
Un bien classé G peut-il encore être vendu librement en 2026 ?
Oui, la vente d'un bien classé G reste totalement libre en 2026. L'interdiction ne concerne que la mise en location. L'acheteur doit simplement être informé du classement DPE, ce qui est obligatoire depuis 2011. La décote de valeur est donc un effet de marché, pas une contrainte légale à la vente.
La décote DPE doit-elle être la même pour les deux époux dans le calcul de la soulte ?
Oui, la décote s'applique à la valeur globale du bien, qui sert de base au calcul de la soulte pour les deux époux. Il n'est pas possible d'appliquer une décote différente selon la quote-part de chacun. L'accord sur le taux de décote doit être partagé et formalisé dans la convention de divorce.
Que se passe-t-il si les époux ne s'accordent pas sur la valeur décotée du bien ?
En cas de désaccord persistant, l'article 1843-4 du Code civil prévoit la désignation d'un expert judiciaire pour évaluer le bien. Cette procédure peut durer 3 à 6 mois et coûter entre 1 500 et 4 000 €. Elle est à éviter dans le cadre d'un divorce amiable, où le consensus est la règle. La médiation familiale peut aider à débloquer la situation avant d'en arriver là.
Les travaux réalisés pendant la procédure de divorce modifient-ils la valeur de la soulte ?
Oui, si des travaux de rénovation énergétique sont réalisés pendant la procédure et financés conjointement, la valeur du bien doit être réévaluée après travaux. La convention de divorce devra préciser la date de référence de l'estimation retenue. Il est conseillé de prévoir une clause spécifique à ce sujet dans la convention, rédigée avec l'aide de vos avocats respectifs.
Peut-on vendre un bien classé G à un investisseur locatif en 2026 ?
Oui, la vente reste possible. Mais l'investisseur ne pourra pas louer le bien sans travaux préalables, ce qui réduit mécaniquement le nombre d'acheteurs potentiels et pèse sur le prix. Les investisseurs qui achètent ce type de bien en 2026 le font généralement avec une décote importante, en anticipant un programme de rénovation. C'est pourquoi la vente rapide d'un bien G se fait souvent en dessous du prix du marché.
Le DPE est-il obligatoire dans la convention de divorce amiable ?
Le DPE n'est pas formellement exigé dans la convention de divorce par la loi. En revanche, il est indispensable pour justifier la valeur retenue pour le bien immobilier, surtout si une décote est appliquée. Sans DPE à jour, la valeur estimée peut être contestée. Par prudence, les deux avocats recommandent généralement de l'annexer à la convention ou d'y faire référence explicitement.