Vous êtes en train de divorcer à l'amiable, et votre bien immobilier porte un permis de construire encore en cours d'instruction — ou un projet de surélévation que vous n'avez pas encore eu le temps de réaliser. Cette situation est plus fréquente qu'on ne le croit, et elle soulève des questions concrètes : comment valoriser ce bien aujourd'hui ? Qui continue le projet ? Faut-il vendre maintenant ou attendre ? Vous n'êtes pas seul(e) dans cette situation, et il existe des solutions adaptées à chaque configuration familiale.
En bref :
- Un permis de construire accordé mais non réalisé peut augmenter la valeur vénale d'un bien de 10 à 40 % selon la localisation et la SHON autorisée (source : estimations notariales 2025-2026).
- Le délai de validité d'un permis de construire est de 3 ans à compter de sa délivrance, prorogeable deux fois d'un an (article R424-17 du Code de l'urbanisme).
- La convention de divorce amiable peut intégrer une clause conditionnelle suspensive ou résolutoire liée à l'obtention définitive du permis, conformément aux articles 1304 et suivants du Code civil.
- Trois options s'offrent à vous : vendre le bien avec le permis, poursuivre le projet seul après attribution, ou maintenir une indivision temporaire le temps d'achever les travaux — chacune avec des conséquences fiscales et patrimoniales distinctes.
Qu'est-ce qu'un permis de construire en cours lors d'un divorce amiable ?
Un permis de construire en cours désigne une autorisation d'urbanisme qui a été déposée mais pas encore instruite, ou bien accordée mais dont les travaux n'ont pas encore débuté ou sont inachevés. Il peut s'agir d'une extension de maison, d'une surélévation, d'une construction neuve sur un terrain commun, ou encore d'un changement de destination d'un bâtiment existant.
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Dans le cadre d'un divorce par consentement mutuel — défini à l'article 229-1 du Code civil comme la procédure permettant aux époux de divorcer sans juge lorsqu'ils s'accordent sur toutes les conséquences de leur séparation — ce projet immobilier non réalisé constitue un actif particulier. Il n'est ni un bien achevé, ni un simple projet sans valeur : c'est un droit attaché au sol, transmissible avec le bien, qui modifie sa valeur marchande.
La difficulté réside dans l'incertitude : le permis peut encore être contesté par des tiers (recours des voisins dans un délai de 2 mois après affichage en mairie), annulé, ou expiré si les travaux ne débutent pas dans les délais légaux. Votre convention de divorce doit donc anticiper ces scénarios avec précision.
Comment valoriser un bien immobilier avec un permis de construire non réalisé ?
La valorisation d'un bien portant un permis de construire actif mais non réalisé est une étape délicate. Elle nécessite l'intervention d'un expert immobilier ou d'un notaire, car la valeur du bien dépend de plusieurs paramètres interdépendants.
Les critères qui font varier la valeur
Plusieurs éléments influencent directement la plus-value apportée par le permis :
- La surface de plancher autorisée (SHON) : plus elle est importante, plus le potentiel de valorisation est élevé.
- La localisation du bien : en zone tendue (Paris, Lyon, Bordeaux, Nantes), un permis de surélévation peut représenter 20 à 40 % de valeur supplémentaire.
- L'état d'avancement du permis : un permis purgé de tout recours (délai de 2 mois écoulé sans contestation) vaut plus qu'un permis frais.
- Le coût estimé des travaux : il faut déduire le budget de construction pour obtenir la valeur nette du projet pour un acquéreur.
- La durée de validité restante : un permis expirant dans 6 mois est moins valorisant qu'un permis valide pour 2 ans encore.
En pratique, les notaires recommandent de faire réaliser deux estimations : l'une en l'état actuel du bien (sans le projet), l'autre avec le permis et sa plus-value potentielle. La différence constitue la « valeur du permis » à intégrer dans la liquidation du régime matrimonial.
Cette double estimation est essentielle pour calculer équitablement une éventuelle soulte si l'un des époux souhaite conserver le bien et poursuivre le projet seul.
Question : Comment est valorisé un permis de construire non réalisé dans un divorce amiable ?
Réponse : Le bien est estimé deux fois par un expert ou un notaire : en l'état actuel et avec la plus-value apportée par le permis. La différence entre les deux estimations représente la valeur du projet à intégrer dans le partage. En zone tendue, cette plus-value peut atteindre 10 à 40 % de la valeur du bien.
Quelles sont vos trois options concrètes face à ce projet en cours ?
Face à un permis de construire non réalisé lors d'un divorce amiable, trois grandes stratégies s'offrent à vous. Chacune a ses avantages, ses contraintes et ses implications fiscales. Voici un tableau comparatif pour vous aider à choisir.
| Option | Principe | Avantage principal | Inconvénient principal | Délai estimé | Coût approximatif |
|---|---|---|---|---|---|
| Vendre le bien avec le permis | Cession à un tiers incluant le permis actif | Liquidité immédiate, partage net | Perte de la plus-value réalisée après travaux | 3 à 6 mois | Frais d'agence (3-6 %) + frais notaire (2-3 %) |
| Attribution à un époux avec soulte | L'un reprend le bien et le projet, verse une soulte à l'autre | Continuité du projet, valorisation future | Capacité de financement nécessaire | 2 à 4 mois (convention + acte notarié) | Droits de partage 1,1 % + frais notaire |
| Indivision temporaire | Les deux époux restent copropriétaires le temps du chantier | Valorisation maximale avant vente | Gestion commune post-divorce complexe | Durée des travaux (6 mois à 2 ans) | Frais de gestion + convention d'indivision |
Le choix entre ces trois options dépend de votre situation financière, de vos relations avec votre ex-conjoint(e), et de la solidité juridique du permis. Votre avocat peut vous aider à peser chaque scénario en fonction de votre profil.
Question : Peut-on vendre un bien avec un permis de construire en cours lors d'un divorce amiable ?
Réponse : Oui, un permis de construire est attaché au terrain et non à son propriétaire. Il est donc automatiquement transmis à l'acquéreur lors de la vente. L'acheteur reprend le droit de construire selon les termes du permis accordé, ce qui peut constituer un argument de vente valorisant, surtout en zone tendue.
Comment rédiger une clause conditionnelle dans votre convention de divorce ?
La convention de divorce par consentement mutuel est le document central de votre séparation. Elle doit régler toutes les conséquences patrimoniales, y compris la situation d'un bien avec un permis non réalisé. Pour sécuriser les deux époux, les avocats recourent à des clauses conditionnelles.
La clause suspensive : attendre l'obtention définitive du permis
Si le permis est encore en cours d'instruction au moment de la signature de la convention, il est possible d'intégrer une condition suspensive (au sens de l'article 1304 du Code civil). Le partage du bien n'est alors définitif que si le permis est accordé. En cas de refus, une clause alternative prévoit une valorisation en l'état et un partage différent.
Concrètement, la clause peut stipuler : « La valeur du bien retenue dans la présente convention est fixée à X euros, incluant la plus-value estimée du permis de construire n° [référence] déposé le [date]. Si ledit permis est refusé ou annulé avant le [date limite], la valeur sera révisée à Y euros et la soulte ajustée en conséquence. »
La clause résolutoire : prévoir l'échec du projet
Si le permis a déjà été accordé mais que les travaux n'ont pas débuté, une clause résolutoire peut prévoir que l'accord sur le partage est remis en cause si le permis expire sans que les travaux aient démarré. Cette clause protège l'époux qui n'a pas conservé le bien mais qui a accepté une soulte calculée sur la base d'une valeur majorée par le permis.
Ces clauses doivent être rédigées avec précision par un avocat. Une formulation imprécise peut rendre la clause inopérante ou créer un contentieux post-divorce. Le recours à deux avocats — un par époux — garantit que chaque partie est protégée équitablement.
Question : Que se passe-t-il si le permis de construire est annulé après la signature du divorce amiable ?
Réponse : Si la convention ne prévoit pas de clause spécifique, l'annulation du permis après signature n'entraîne pas automatiquement une révision du partage. C'est pourquoi il est indispensable d'anticiper ce scénario dans la convention, via une clause résolutoire ou un mécanisme de révision de la soulte, rédigé par votre avocat.
Délais d'instruction et impact sur votre procédure de divorce
Le calendrier d'un permis de construire peut interférer directement avec celui de votre divorce. Il est important de comprendre les deux temporalités pour les coordonner.
Les délais du permis de construire en 2026
Selon les articles R423-23 et suivants du Code de l'urbanisme, les délais d'instruction sont les suivants :
- Maison individuelle : 2 mois à compter du dépôt du dossier complet.
- Autres constructions : 3 mois en règle générale.
- Secteurs protégés (monuments historiques, ABF) : 4 à 6 mois.
- Délai de recours des tiers : 2 mois après affichage sur le terrain (article R600-2 du Code de l'urbanisme).
- Validité du permis accordé : 3 ans, prorogeable deux fois d'un an (article R424-17).
Les délais du divorce amiable en 2026
La procédure de divorce par consentement mutuel comporte un délai incompressible de 15 jours de réflexion entre la réception du projet de convention et sa signature (article 229-4 du Code civil). La procédure complète dure en moyenne 2 à 4 mois, selon la complexité patrimoniale et la disponibilité des avocats.
Si le permis est en cours d'instruction, deux stratégies sont envisageables : soit finaliser le divorce avant l'obtention du permis en intégrant une clause conditionnelle, soit attendre l'obtention du permis pour sécuriser la valorisation. Votre avocat vous guidera selon votre situation.
Les implications fiscales à ne pas négliger
Le partage d'un bien immobilier dans le cadre d'un divorce amiable génère des frais fiscaux spécifiques. Lorsqu'un permis de construire est en jeu, des considérations supplémentaires s'ajoutent.
Les droits de partage
Le partage d'un bien commun entre époux est soumis au droit de partage, fixé à 1,1 % de l'actif net partagé depuis la loi de finances pour 2021. Ce taux s'applique sur la valeur retenue dans la convention, permis inclus si celui-ci est valorisé. Une surestimation du bien due au permis augmente donc mécaniquement les droits de partage.
La plus-value immobilière en cas de vente
Si vous vendez le bien avec le permis à un tiers, la plus-value réalisée est en principe exonérée si le bien constituait votre résidence principale. En revanche, si le bien est un investissement locatif ou un terrain, la plus-value est imposable au taux de 19 % (+ prélèvements sociaux de 17,2 %), avec des abattements pour durée de détention. Un conseiller fiscal peut vous aider à optimiser le calendrier de la vente.
La TVA sur les travaux futurs
Si l'époux qui reprend le bien souhaite poursuivre les travaux, il devra financer le chantier. Les travaux de construction neuve sont soumis à la TVA à 20 %, sauf dispositifs spécifiques (logement social, rénovation énergétique). Ce coût doit être intégré dans le calcul de la soulte pour que le partage reste équitable.
Étapes concrètes pour gérer votre permis de construire dans votre divorce amiable
Voici le plan d'action recommandé, étape par étape, pour sécuriser votre situation :
- Faites le point sur l'état exact du permis : en cours d'instruction, accordé, purgé de recours, ou sur le point d'expirer. Contactez la mairie ou votre architecte pour obtenir un état précis.
- Faites réaliser une double estimation du bien : en l'état actuel et avec la plus-value du permis. Faites appel à un notaire ou un expert immobilier agréé.
- Choisissez votre option (vente, attribution, indivision) : discutez-en avec votre ex-conjoint(e) en vous appuyant sur le tableau comparatif ci-dessus.
- Consultez un avocat spécialisé en droit de la famille : il rédigera les clauses conditionnelles adaptées à votre situation dans la convention de divorce.
- Vérifiez les délais de validité du permis : assurez-vous que le permis ne risque pas d'expirer pendant la procédure de divorce. Si nécessaire, déposez une demande de prorogation auprès de la mairie.
- Signez la convention et faites-la déposer chez un notaire : le notaire enregistre la convention et donne date certaine au partage, conformément à l'article 229-1 du Code civil.
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Question : Faut-il un notaire en plus des avocats pour partager un bien avec un permis de construire lors d'un divorce amiable ?
Réponse : Oui, dès lors que le partage porte sur un bien immobilier, l'intervention d'un notaire est obligatoire pour établir l'acte de liquidation du régime matrimonial (article 265-2 du Code civil). Le notaire authentifie le partage, calcule les droits de mutation et enregistre la convention. Les honoraires notariaux s'ajoutent aux honoraires des avocats.
FAQ — Divorce amiable et permis de construire en cours
Un permis de construire déposé pendant le mariage appartient-il aux deux époux ?
Si le terrain ou le bien sur lequel porte le permis est un bien commun (régime de la communauté légale), le permis et les droits qui y sont attachés sont également communs. En revanche, si le bien est propre à l'un des époux (héritage, donation), le permis reste un droit attaché à ce bien propre. La nature du bien détermine donc le régime du permis.
Peut-on proroger un permis de construire pendant la procédure de divorce ?
Oui. La demande de prorogation doit être déposée en mairie au moins 2 mois avant l'expiration du permis, conformément à l'article R424-21 du Code de l'urbanisme. Elle peut être faite par l'un ou l'autre des époux si le bien est commun, sans nécessiter l'accord de l'autre. Cela permet de sécuriser la valeur du bien pendant la procédure de divorce, qui dure en moyenne 2 à 4 mois.
Que se passe-t-il si un recours de tiers est déposé contre le permis pendant le divorce ?
Un recours de tiers (voisin, association) peut être déposé dans les 2 mois suivant l'affichage du permis sur le terrain. Si ce recours aboutit à une annulation du permis, la valeur du bien retenue dans la convention de divorce peut être remise en cause. C'est précisément pour ce risque qu'une clause conditionnelle dans la convention est indispensable. En l'absence de clause, l'époux lésé devrait saisir le juge pour faire réviser le partage, ce qui est long et coûteux.
L'époux qui conserve le bien peut-il modifier le permis de construire après le divorce ?
Oui. Une fois le bien attribué à l'un des époux, celui-ci devient seul propriétaire et peut déposer un permis modificatif auprès de la mairie (article R431-36 du Code de l'urbanisme). Il peut ainsi adapter le projet initial à ses nouveaux besoins ou contraintes financières, sans avoir à obtenir l'accord de son ex-conjoint(e).
Combien coûte la rédaction d'une clause conditionnelle liée à un permis de construire dans une convention de divorce amiable ?
Il n'existe pas de tarif fixe pour ce type de clause. Les honoraires des avocats varient selon la complexité du dossier. Pour un divorce amiable avec bien immobilier et permis de construire, les honoraires d'avocat se situent généralement entre 1 500 et 3 500 euros par époux, auxquels s'ajoutent les frais notariaux (acte de partage : environ 1 à 2 % de la valeur du bien) et les droits de partage (1,1 %). Demandez un devis détaillé à votre avocat dès le premier rendez-vous.
Peut-on maintenir une indivision après le divorce amiable pour finir les travaux ?
Oui, la convention de divorce peut prévoir une indivision post-divorce encadrée par une convention d'indivision (article 1873-1 du Code civil). Cette convention fixe la durée de l'indivision (5 ans maximum, renouvelable), les règles de gestion du chantier, la répartition des coûts et les modalités de sortie de l'indivision une fois les travaux achevés. C'est une solution viable si les deux époux maintiennent des relations suffisamment sereines pour gérer un projet commun.