Promesse unilatérale de vente et divorce amiable : que faire en 2026

Vous souhaitez divorcer à l'amiable, mais un tiers détient déjà une promesse unilatérale de vente sur votre bien immobilier commun. Cette situation, plus fréquente qu'on ne le croit, crée une véritable collision juridique entre deux procédures distinctes. Votre divorce ne peut pas simplement ignorer les droits du bénéficiaire de l'option. Et inversement, cette option ne suspend pas votre séparation. Il faut avancer sur les deux fronts en même temps, avec méthode et sérénité.

Qu'est-ce qu'une promesse unilatérale de vente sur un bien commun ?

La promesse unilatérale de vente (PUV) est un contrat par lequel les vendeurs — ici, les deux époux copropriétaires — s'engagent à céder leur bien à un bénéficiaire déterminé, à un prix et dans un délai fixés. Le bénéficiaire, lui, ne s'engage pas encore à acheter. Il dispose d'une option : il peut décider de lever ou non cette option avant l'expiration du délai.

Selon l'article 1124 du Code civil, la promesse unilatérale de vente est un avant-contrat qui lie les promettants dès sa signature. Si les époux ont signé ensemble cette promesse, ils sont tous les deux engagés. Ni l'un ni l'autre ne peut se rétracter unilatéralement sans exposer le couple à une action en dommages-intérêts, voire à une exécution forcée de la vente.

Sur un bien commun, les deux époux ont la qualité de promettants. Cette qualité ne disparaît pas avec l'engagement dans une procédure de divorce. Le bénéficiaire de l'option reste titulaire d'un droit réel, opposable à tous, y compris aux époux en cours de séparation.

Il est essentiel de distinguer la promesse unilatérale de vente du compromis de vente (ou promesse synallagmatique), dans lequel les deux parties — vendeurs et acheteur — s'engagent mutuellement. Dans le cas du compromis, la vente est quasi certaine et les implications pour le divorce sont légèrement différentes, bien que tout aussi complexes.

Pourquoi cette situation complique-t-elle votre divorce amiable ?

Le divorce par consentement mutuel, prévu aux articles 229-1 à 229-4 du Code civil depuis la réforme de 2017, repose sur un principe simple : les époux s'accordent sur tout, y compris sur le sort de leurs biens. Mais lorsqu'un bien immobilier commun est déjà engagé dans une promesse de vente, plusieurs complications surgissent simultanément.

Première complication : l'incertitude sur la réalisation de la vente. Le bénéficiaire peut lever ou ne pas lever l'option. Tant que le délai n'est pas expiré, personne ne sait avec certitude si le bien sera vendu. Cette incertitude rend difficile la rédaction de la convention de divorce, qui doit pourtant être précise sur le sort de chaque bien.

Deuxième complication : la nécessité de la signature conjointe. Si le bénéficiaire lève l'option, les deux époux doivent signer l'acte de vente chez le notaire. Même s'ils ne se parlent plus, même si leur divorce est prononcé entre-temps, ils restent co-vendeurs jusqu'à la signature de l'acte authentique. Un époux qui refuse de signer engage sa responsabilité contractuelle.

Troisième complication : le partage du prix de vente. La convention de divorce doit prévoir comment le prix sera réparti entre les époux. Mais si la vente n'est pas encore réalisée au moment de la signature de la convention, il faut anticiper plusieurs scénarios : option levée, option non levée, prix différent de celui initialement prévu.

Quatrième complication : les délais qui se télescopent. Le délai de réflexion obligatoire de 15 jours imposé par l'article 229-4 du Code civil, ajouté aux délais de rédaction de la convention, peut chevaucher la période d'option. Il faut coordonner les deux procédures pour éviter qu'une décision prise dans l'une ne bloque l'autre.

Question : un époux peut-il refuser de signer l'acte de vente si la promesse a été signée avant le divorce ?

Réponse : Non, un époux ne peut pas refuser de signer l'acte authentique si la promesse unilatérale de vente a été régulièrement conclue par les deux époux. L'article 1124 du Code civil rend la promesse obligatoire pour les promettants. Un refus de signer exposerait l'époux récalcitrant à des dommages-intérêts et à une exécution forcée ordonnée par le tribunal judiciaire. Le divorce en cours ne constitue pas un motif légitime de refus.

Les droits et obligations des époux envers le bénéficiaire de l'option

Dès lors que la promesse unilatérale de vente est signée, les époux ont des obligations fermes envers le bénéficiaire. Ces obligations survivent à l'engagement dans la procédure de divorce et ne peuvent pas être effacées par la convention de séparation.

Obligation de maintenir le bien en état. Les époux doivent conserver le bien dans l'état décrit dans la promesse. Ils ne peuvent pas réaliser des travaux importants, modifier la destination du bien ou le grever de nouvelles charges sans l'accord du bénéficiaire. Cette obligation s'applique même si l'un des époux a quitté le domicile conjugal.

Obligation de ne pas vendre à un tiers. Pendant la durée de l'option, les époux ne peuvent pas proposer ou vendre le bien à une autre personne. Cette exclusivité est au cœur de la promesse unilatérale. La violer constituerait une faute contractuelle grave.

Obligation d'informer le bénéficiaire. Si la situation des époux change significativement — notamment s'ils engagent une procédure de divorce — il est fortement conseillé d'en informer le bénéficiaire. Cette information n'est pas légalement obligatoire dans tous les cas, mais elle évite les malentendus et protège les époux en cas de litige ultérieur.

Obligation de signer l'acte authentique ensemble. Si le bénéficiaire lève l'option dans les délais, les deux époux doivent se présenter chez le notaire pour signer l'acte de vente. Ils peuvent se faire représenter par un mandataire muni d'une procuration notariée, ce qui est particulièrement utile lorsque les relations sont tendues.

Question : que se passe-t-il si le bénéficiaire lève l'option après le prononcé du divorce ?

Réponse : Si le divorce est prononcé mais que la vente n'est pas encore réalisée, les ex-époux restent co-vendeurs et doivent signer ensemble l'acte authentique. Le divorce change leur statut personnel, pas leurs obligations contractuelles antérieures. La convention de divorce doit avoir prévu ce cas et désigné un mandataire commun ou précisé les modalités de signature pour éviter tout blocage.

Comment rédiger la convention de divorce quand une promesse est en cours ?

La convention de divorce par consentement mutuel doit être exhaustive. Lorsqu'une promesse unilatérale de vente est en cours, plusieurs clauses spécifiques sont indispensables. Vos avocats — chaque époux doit en avoir un dans le cadre du divorce par consentement mutuel — doivent travailler en coordination avec le notaire qui a rédigé la promesse.

Les clauses indispensables à intégrer

• Clause de mention de la promesse : La convention doit identifier précisément la promesse (date, parties, bien concerné, prix, délai d'option). Cette mention informe le notaire dépositaire de la convention et évite tout blocage lors du dépôt.
• Clause de répartition du prix de vente : Si la vente se réalise, comment le prix sera-t-il partagé entre les époux ? En parts égales ? Après remboursement du crédit immobilier ? Après déduction des frais d'agence ? Chaque euro doit être anticipé.
• Clause alternative (option levée / option non levée) : La convention doit prévoir les deux scénarios. Si l'option est levée, le bien est vendu selon les modalités convenues. Si l'option n'est pas levée, que font les époux du bien ? Le remettent-ils en vente ? L'un d'eux le rachète ? Il faut trancher.
• Clause de mandat de signature : Pour anticiper les difficultés pratiques, les époux peuvent s'accorder mutuellement un mandat de représentation pour la signature de l'acte authentique, ou désigner un tiers de confiance.
• Clause de gestion du crédit pendant la période d'attente : Qui continue à payer les mensualités du prêt immobilier pendant que l'option court ? Cette charge doit être clairement répartie.
• Clause fiscale : La plus-value immobilière éventuelle, les droits de partage (2,5 % depuis 2022, réduits à 1,1 % en cas de vente à un tiers dans le cadre du divorce selon certaines conditions) et la taxe sur la vente doivent être anticipés.

Question : faut-il attendre la fin de la période d'option pour signer la convention de divorce ?

Réponse : Non, il n'est pas obligatoire d'attendre. La convention peut être signée pendant la période d'option, à condition de prévoir les deux scénarios (option levée ou non levée) avec des clauses alternatives précises. C'est même souvent conseillé pour ne pas retarder le divorce inutilement. En revanche, le notaire dépositaire de la convention devra en être informé.

Tableau comparatif des scénarios selon l'état de la promesse au moment du divorce

Le rôle central du notaire dans cette configuration

Dans un divorce par consentement mutuel sans juge (depuis la loi du 18 novembre 2016), la convention est déposée chez un notaire qui lui confère date certaine et force exécutoire. Mais lorsqu'un bien immobilier est concerné, un acte notarié de liquidation du régime matrimonial est obligatoire selon l'article 265-2 du Code civil.

Lorsqu'une promesse unilatérale de vente est en cours, le notaire joue un rôle encore plus central. Il est souvent le même professionnel qui a rédigé la promesse et qui va rédiger l'acte de vente. Il doit donc coordonner trois actes distincts : la convention de divorce, l'acte de liquidation du régime matrimonial et l'acte authentique de vente.

Cette coordination a un coût. Les honoraires du notaire pour une liquidation de régime matrimonial incluant un bien immobilier vendu à un tiers se situent généralement entre 800 € et 2 000 € en 2026, hors émoluments de vente. Il faut y ajouter les frais de rédaction de la convention de divorce (entre 700 € et 1 200 €) et les émoluments de vente (calculés sur le prix du bien selon le barème réglementé).

Le notaire peut également conseiller sur la fiscalité de l'opération. La vente d'un bien commun pendant ou après un divorce peut bénéficier d'exonérations de plus-value si le bien était la résidence principale des époux jusqu'à la vente. Cette exonération, prévue à l'article 150 U du Code général des impôts, mérite d'être vérifiée avec le notaire pour ne pas passer à côté d'une économie significative.

Enfin, le notaire peut rédiger les procurations nécessaires pour que chaque époux puisse être représenté lors de la signature de l'acte de vente, évitant ainsi d'avoir à se retrouver physiquement dans la même pièce si les relations sont conflictuelles.

Question : les deux époux doivent-ils avoir le même notaire pour le divorce et la vente ?

Réponse : Non, les époux peuvent avoir des notaires différents. Chaque époux peut désigner son propre notaire, qui travaillera en collaboration avec le notaire de l'autre partie. Cette option est particulièrement utile lorsque la confiance est rompue. Les honoraires sont alors partagés entre les deux études, sans surcoût global pour les époux.

Les risques à éviter absolument dans cette situation

Plusieurs erreurs peuvent transformer une situation déjà complexe en véritable blocage juridique. Les identifier permet de les anticiper et de les éviter avec l'aide de vos avocats et de votre notaire.

Risque n°1 : oublier de mentionner la promesse dans la convention. Une convention de divorce qui ignore l'existence d'une promesse de vente en cours est incomplète. Le notaire dépositaire peut refuser de l'enregistrer, ou pire, la convention peut être contestée ultérieurement. Toujours déclarer l'existence de la promesse, avec ses références précises.

Risque n°2 : ne pas prévoir le scénario de non-levée de l'option. Si le bénéficiaire renonce à lever l'option, le bien reste commun. Sans clause prévoyant ce cas dans la convention, les époux se retrouvent dans une indivision post-divorce, situation inconfortable et source de conflits durables.

Risque n°3 : négliger la clause de continuité du crédit. Si le bien est financé par un prêt immobilier, les deux époux restent co-emprunteurs jusqu'à la vente effective. Si l'un cesse de payer sa part des mensualités pendant la période d'option, l'autre doit assumer seul, au risque d'un incident de paiement qui affecte les deux.

Risque n°4 : sous-estimer les délais. La procédure de divorce par consentement mutuel prend en moyenne 3 à 6 mois. Si la période d'option expire pendant cette procédure, et que le bénéficiaire lève l'option au dernier moment, les délais de signature de l'acte authentique (généralement 2 à 3 mois après la levée d'option) peuvent dépasser la date de prononcé du divorce. Anticipez ces chevauchements avec votre avocat.

Risque n°5 : ignorer la fiscalité de la plus-value. Si le bien a pris de la valeur depuis son acquisition, une plus-value imposable peut être générée. L'exonération pour résidence principale dépend de la situation d'occupation du bien à la date de la vente. Si l'un des époux a quitté le domicile longtemps avant la vente, l'exonération peut être remise en cause. Consultez votre notaire et un conseiller fiscal.

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Étapes pratiques pour avancer sereinement

Face à cette situation complexe, voici les étapes concrètes à suivre, dans l'ordre, pour avancer efficacement et sans stress inutile.

1. Rassemblez tous les documents relatifs à la promesse : acte de promesse, conditions suspensives, délai d'option, prix convenu, coordonnées du bénéficiaire et du notaire rédacteur.
2. Consultez chacun votre avocat dès que possible : dans le divorce par consentement mutuel, chaque époux doit avoir son propre avocat. Informez-le immédiatement de l'existence de la promesse.
3. Contactez le notaire qui a rédigé la promesse : informez-le de votre projet de divorce. Il pourra vous conseiller sur la coordination des deux procédures et anticiper les actes nécessaires.
4. Demandez au bénéficiaire de préciser ses intentions : sans obligation légale dans tous les cas, cette démarche amiable peut clarifier la situation et permettre de rédiger une convention adaptée au scénario le plus probable.
5. Rédigez la convention avec les clauses alternatives : vos avocats et votre notaire travaillent ensemble pour intégrer toutes les hypothèses dans la convention.
6. Respectez le délai de réflexion de 15 jours : ce délai, imposé par l'article 229-4 du Code civil, court à compter de la réception du projet de convention par chaque époux. Il est incompressible.
7. Déposez la convention chez le notaire : une fois signée, la convention est déposée chez le notaire qui lui confère force exécutoire. Le divorce est alors prononcé.
8. Finalisez la vente si l'option est levée : signez l'acte authentique ensemble ou par procuration, percevez le prix de vente et répartissez-le selon les modalités prévues dans la convention.

FAQ : promesse unilatérale de vente et divorce amiable

Question : la promesse unilatérale de vente peut-elle être annulée d'un commun accord entre les époux et le bénéficiaire ?

Réponse : Oui, les trois parties — les deux époux et le bénéficiaire — peuvent signer un accord amiable de résiliation de la promesse. Cette résiliation doit être formalisée par écrit, idéalement par acte notarié si la promesse initiale l'était. Elle libère les époux de leurs obligations envers le bénéficiaire et simplifie considérablement la rédaction de la convention de divorce. Une indemnité d'immobilisation peut être due au bénéficiaire selon les termes de la promesse initiale.

Question : que se passe-t-il si un seul époux a signé la promesse de vente sans l'accord de l'autre ?

Réponse : Sur un bien commun, la promesse de vente signée par un seul époux sans l'accord de l'autre est en principe nulle, selon l'article 215 du Code civil qui impose le consentement des deux époux pour les actes de disposition portant sur le logement familial. L'époux non signataire peut demander l'annulation de la promesse devant le tribunal judiciaire. Cette situation délicate nécessite une consultation juridique urgente.

Question : comment est calculée l'indemnité d'immobilisation en cas de non-réalisation de la vente ?

Réponse : L'indemnité d'immobilisation est généralement fixée dans la promesse elle-même, entre 5 % et 10 % du prix de vente. Elle est versée par le bénéficiaire à la signature de la promesse et acquise définitivement par les vendeurs si le bénéficiaire ne lève pas l'option. Si la vente ne se réalise pas en raison d'une faute des époux-vendeurs, l'indemnité doit être restituée et des dommages-intérêts supplémentaires peuvent être dus.

Question : le divorce amiable est-il plus long quand un bien est sous promesse de vente ?

Réponse : Pas nécessairement plus long, mais plus complexe à préparer. La durée moyenne d'un divorce par consentement mutuel est de 3 à 6 mois en 2026. Lorsqu'une promesse de vente est en cours, la phase de préparation de la convention est plus longue (1 à 2 mois supplémentaires), mais la procédure elle-même n'est pas allongée si les clauses alternatives sont bien rédigées dès le départ.

Question : faut-il informer la banque de l'existence d'une promesse de vente en cours lors du divorce ?

Réponse : Oui, si le bien est financé par un prêt immobilier, la banque doit être informée de la vente à venir. Le remboursement anticipé du prêt sera effectué sur le prix de vente. Des indemnités de remboursement anticipé peuvent s'appliquer, généralement plafonnées à 3 % du capital restant dû ou à 6 mois d'intérêts selon l'article L.313-47 du Code de la consommation. Anticipez ce coût dans le calcul du partage du prix de vente.

Question : peut-on signer la convention de divorce avant que la vente soit définitivement réalisée ?

Réponse : Oui, c'est tout à fait possible et souvent conseillé pour ne pas bloquer le divorce. La convention doit alors prévoir des clauses suspensives ou alternatives selon que la vente se réalise ou non. Le notaire dépositaire de la convention sera informé de la situation et pourra coordonner les deux actes. Cette approche permet d'avancer sur les deux fronts simultanément, sans attendre l'issue de la période d'option.