Revenus fonciers et divorce amiable : déclarer et partager les loyers 2026

Vous traversez un divorce amiable et vous possédez, avec votre conjoint, un bien mis en location ? La question des revenus fonciers perçus l'année de la séparation est l'une des plus délicates à gérer. Entre la date de votre mariage, la date de dépôt de la convention chez le notaire et la date de votre déclaration d'impôts, plusieurs régimes fiscaux peuvent se superposer. Rassurez-vous : avec les bonnes informations et un accompagnement adapté, vous pouvez traverser cette étape sereinement, sans mauvaise surprise du fisc.

Revenus fonciers en cours de divorce : de quoi parle-t-on exactement ?

Les revenus fonciers désignent les loyers perçus en contrepartie de la location nue (non meublée) d'un bien immobilier. Ils s'opposent aux revenus de location meublée, soumis au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Lorsqu'un couple marié détient un bien locatif en commun — que ce soit sous régime de communauté légale, de communauté universelle ou d'indivision — les loyers perçus constituent des revenus communs tant que le divorce n'a pas produit ses effets fiscaux.

En 2026, selon les données du Ministère de la Justice, environ 130 000 divorces sont prononcés chaque année en France, dont plus de la moitié par consentement mutuel. Parmi ces couples, une proportion croissante détient un ou plusieurs biens locatifs, reflet de l'essor de l'investissement immobilier des ménages au cours des vingt dernières années. La gestion fiscale de ces revenus pendant et après la séparation est donc un enjeu concret pour des dizaines de milliers de familles.

Il est essentiel de distinguer deux situations : le bien locatif est un bien commun (acquis pendant le mariage sous régime de communauté) ou un bien indivis (acquis en indivision, y compris avant le mariage). Dans les deux cas, les loyers sont partagés, mais les règles de liquidation et de déclaration diffèrent légèrement. Votre avocat et votre notaire vous aideront à identifier la nature exacte de chaque bien.

Quelle déclaration fiscale l'année de la séparation ?

L'année du divorce est fiscalement particulière. Selon l'article 6-4 du Code général des impôts, les époux font l'objet d'impositions séparées à compter de l'année au cours de laquelle survient l'un des événements suivants : séparation de corps, divorce ou abandon du domicile conjugal. Concrètement, l'imposition commune cesse à partir du 1er janvier de l'année au cours de laquelle le divorce prend effet.

Dans le cadre du divorce par consentement mutuel extrajudiciaire (sans juge), la date retenue est celle du dépôt de la convention chez le notaire, qui lui confère date certaine et force exécutoire, conformément à l'article 229-1 du Code civil. À partir de cette date, chaque époux est fiscalement indépendant. Cela signifie que si votre convention est déposée en mars 2026, vous déclarerez ensemble les revenus de janvier à mars 2026, puis séparément à partir d'avril 2026.

En pratique, pour l'exercice fiscal 2026 :

• Avant le dépôt notarial : déclaration commune, les revenus fonciers du bien locatif sont déclarés sur une seule déclaration 2044.
• Après le dépôt notarial : chaque époux dépose sa propre déclaration et y inscrit sa quote-part des loyers perçus.
• Cas particulier : si le dépôt intervient en décembre 2026, il peut être plus simple de conserver la déclaration commune pour toute l'année, en accord avec l'administration fiscale.

Nous vous recommandons vivement de consulter un avocat fiscaliste ou votre conseiller des impôts dès que la date de dépôt chez le notaire est connue, afin de choisir le régime le plus avantageux pour votre foyer.

Question : Doit-on faire une déclaration commune ou séparée l'année du divorce amiable ?

Réponse : L'année du divorce, les époux font en principe deux déclarations partielles : une commune pour la période précédant le dépôt de la convention chez le notaire, et une séparée pour la période suivante. Selon l'article 6-4 du CGI, l'imposition séparée prend effet à compter du 1er janvier de l'année de la séparation officielle. Dans certains cas, une seule déclaration commune pour toute l'année peut être déposée si le divorce intervient en fin d'exercice.

Comment répartir les loyers dans la convention de divorce amiable ?

La convention de divorce par consentement mutuel est le document central de votre séparation amiable. C'est elle qui fixe les droits et obligations de chaque époux, y compris la répartition des revenus fonciers perçus pendant l'année de la séparation et après. Bien rédigée, elle évite les conflits fiscaux et les redressements de l'administration.

Par défaut, sous le régime de la communauté légale, les loyers d'un bien commun sont répartis à 50 % pour chaque époux. Mais la convention peut prévoir une répartition différente, par exemple 60/40, si l'un des époux prend en charge davantage de frais liés au bien (travaux, gestion locative, taxe foncière). Cette liberté contractuelle est encadrée : la répartition doit être cohérente avec la situation réelle et ne pas constituer une donation déguisée.

Voici les points à absolument inclure dans votre convention concernant les revenus fonciers :

1. Identification précise du bien : adresse, nature (appartement, maison, local commercial), régime juridique (commun ou indivis).
2. Quote-part de chaque époux sur les loyers perçus, avec la date d'effet.
3. Répartition des charges déductibles : intérêts d'emprunt, primes d'assurance, frais de gestion, travaux d'entretien.
4. Sort du bien après le divorce : vente, attribution à l'un des époux, maintien en indivision temporaire.
5. Désignation du gestionnaire : qui perçoit les loyers, qui règle les charges, qui déclare au fisc pendant la période transitoire.

Un point souvent négligé : si le bien reste en indivision après le divorce (ce qui est possible temporairement), les deux ex-époux continuent de percevoir les loyers et de les déclarer selon leur quote-part. L'article 815 du Code civil régit cette situation d'indivision post-divorce. Il est donc crucial de prévoir dans la convention une clause de gestion de l'indivision et un délai maximal avant vente ou attribution.

Question : Peut-on prévoir une répartition inégale des loyers dans la convention de divorce ?

Réponse : Oui, la convention de divorce peut prévoir une répartition inégale des revenus fonciers, par exemple 60/40 ou même 100/0 si l'un des époux supporte l'intégralité des charges. Cette liberté contractuelle est reconnue dans le cadre du divorce par consentement mutuel (article 229-1 du Code civil). Elle doit cependant être justifiée et cohérente pour éviter une requalification fiscale.

Quel impact sur l'imposition de chaque époux après le divorce ?

Une fois le divorce prononcé, chaque ex-époux déclare sa quote-part des revenus fonciers sur sa propre déclaration de revenus, formulaire 2044 (régime réel) ou case dédiée de la déclaration simplifiée (micro-foncier si les revenus bruts sont inférieurs à 15 000 € par an). L'impact fiscal dépend de plusieurs paramètres personnels.

Le régime micro-foncier permet un abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers bruts, sans justification de charges. Il est accessible si les revenus fonciers bruts de chaque époux (et non plus du foyer commun) n'excèdent pas 15 000 € par an. Après le divorce, si la quote-part de chaque époux tombe sous ce seuil, chacun peut opter pour ce régime simplifié, même si le foyer commun dépassait ce plafond.

Le régime réel permet de déduire les charges réelles : intérêts d'emprunt, travaux, assurances, frais de gestion. Il est obligatoire au-delà de 15 000 € de revenus bruts et souvent plus avantageux en cas de charges élevées. Après le divorce, si l'un des époux conserve le bien ou une quote-part importante, il peut continuer à déduire les charges à hauteur de sa part.

Attention au déficit foncier : si les charges dépassent les loyers, le déficit est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an (ou 21 400 € si des travaux de rénovation énergétique sont réalisés, selon la loi de finances 2024 reconduite en 2026). Après le divorce, chaque époux impute le déficit correspondant à sa quote-part. La convention doit préciser comment ce déficit est réparti.

Question : Que se passe-t-il si les loyers ont été perçus sur un compte commun avant le divorce ?

Réponse : Les loyers versés sur un compte joint avant le dépôt de la convention chez le notaire restent des revenus communs, déclarés conjointement. Après le divorce, les loyers doivent être redirigés vers le compte personnel de l'époux désigné comme gestionnaire ou répartis entre les deux comptes selon la quote-part convenue. Prévoyez cette transition dans la convention pour éviter toute confusion fiscale.

Les pièges fiscaux à éviter absolument

La gestion des revenus fonciers pendant un divorce est semée d'embûches. Voici les erreurs les plus fréquentes constatées par les avocats spécialisés en droit de la famille, et comment les éviter.

Piège n°1 : Oublier de déclarer les loyers perçus avant le divorce. Certains époux pensent, à tort, que les loyers perçus pendant la procédure de divorce n'ont pas à être déclarés. C'est faux. Tout loyer perçu est imposable, quel que soit le contexte matrimonial. L'administration fiscale peut réclamer les impôts dus avec des pénalités de retard (10 % minimum selon l'article 1728 du CGI).

Piège n°2 : Ne pas prévoir la répartition des charges dans la convention. Si la convention ne précise pas qui paie les intérêts d'emprunt, les travaux ou la taxe foncière, chaque époux risque de les déduire en totalité, ce qui constitue une fraude fiscale. La convention doit être précise sur ce point.

Piège n°3 : Ignorer l'impact du changement de tranche marginale d'imposition. Après le divorce, chaque époux est imposé individuellement. Si l'un des conjoints avait des revenus faibles qui compensaient les revenus fonciers élevés de l'autre dans la déclaration commune, la séparation fiscale peut entraîner une hausse significative de l'imposition. Anticipez ce changement dès la négociation de la convention.

Piège n°4 : Vendre le bien locatif sans anticiper la plus-value. Si le bien commun est vendu dans le cadre du divorce, la plus-value immobilière est imposable selon les règles habituelles (19 % + prélèvements sociaux 17,2 %, soit 36,2 % au total, avec abattements pour durée de détention). La convention doit préciser qui supporte cet impôt et dans quelle proportion.

Question : Qui déclare les loyers si le bien locatif est attribué à un seul époux dans la convention ?

Réponse : Si la convention de divorce attribue le bien locatif à l'un des époux, celui-ci déclare l'intégralité des loyers à compter de la date d'effet du transfert de propriété. Avant cette date, les loyers restent déclarés selon la quote-part de chaque époux. Le notaire précise la date exacte du transfert dans l'acte de liquidation du régime matrimonial.

Divorce amiable et bien locatif : les étapes concrètes à suivre

Vous souhaitez passer à l'action ? Voici le processus étape par étape pour gérer vos revenus fonciers dans le cadre d'un divorce amiable en 2026.

1. Faites l'inventaire de vos biens locatifs : relevés de propriété, baux en cours, montant des loyers, charges annuelles, solde de prêt immobilier éventuel.
2. Identifiez le régime juridique de chaque bien : commun, indivis, propre à l'un des époux. Votre notaire peut vous fournir un état liquidatif préliminaire.
3. Calculez les revenus fonciers nets de l'année en cours : loyers bruts moins charges déductibles. Ce chiffre servira de base à la négociation de la répartition dans la convention.
4. Négociez la répartition avec votre avocat : quote-part de chaque époux, prise en charge des charges, sort du bien (vente, attribution, indivision temporaire).
5. Intégrez ces éléments dans la convention de divorce : votre avocat rédige les clauses fiscales avec précision.
6. Déposez la convention chez le notaire : à partir de cette date, les régimes fiscaux se séparent.
7. Déclarez vos revenus fonciers : déclaration commune pour la période pré-divorce, déclaration individuelle pour la période post-divorce.
8. Mettez à jour vos coordonnées bancaires : redirigez les virements de loyers vers le bon compte dès la date d'effet du divorce.

Le coût d'un divorce amiable avec bien immobilier locatif se situe généralement entre 1 500 et 3 500 € d'honoraires d'avocats (pour les deux époux), auxquels s'ajoutent les frais de notaire (environ 1 % à 2,5 % de la valeur des biens partagés). C'est sans commune mesure avec un divorce contentieux, qui peut dépasser 10 000 € et durer plusieurs années.

Vous pouvez dès aujourd'hui obtenir un devis gratuit en ligne pour évaluer le coût de votre divorce amiable en fonction de votre situation locative.

Indivision post-divorce et revenus fonciers : une situation à encadrer

Il arrive fréquemment que les ex-époux ne souhaitent pas vendre immédiatement le bien locatif après le divorce : le marché immobilier est défavorable, un locataire est en place avec un bail en cours, ou l'un des époux souhaite racheter la part de l'autre mais manque de financement à court terme. Dans ce cas, le bien reste en indivision post-divorce, régie par les articles 815 à 815-18 du Code civil.

Cette situation est tout à fait légale, mais elle impose une organisation rigoureuse. Les deux ex-époux restent copropriétaires du bien et perçoivent les loyers selon leur quote-part. Chacun déclare sa part de revenus fonciers sur sa propre déclaration. Les décisions de gestion courante (renouvellement du bail, petits travaux) peuvent être prises par l'un des indivisaires seul, mais les décisions importantes (vente, gros travaux, changement de locataire) nécessitent l'accord des deux, selon l'article 815-3 du Code civil.

Pour éviter les blocages, nous vous recommandons de rédiger une convention d'indivision spécifique, annexée à la convention de divorce. Elle précise : la durée de l'indivision (5 ans maximum renouvelables), le gestionnaire désigné, les modalités de partage des loyers et des charges, et les conditions de sortie de l'indivision (vente, licitation, rachat de part).

Le coût d'une convention d'indivision notariée est d'environ 500 à 1 500 € selon la complexité et la valeur du bien. C'est un investissement modeste au regard des conflits qu'elle prévient.

FAQ : Revenus fonciers et divorce amiable en 2026

Question : Les loyers perçus avant la signature de la convention de divorce sont-ils imposables ?

Réponse : Oui, tous les loyers perçus sont imposables, quelle que soit la période. Avant la signature et le dépôt de la convention chez le notaire, ils sont déclarés conjointement. Après, chaque époux déclare sa quote-part individuellement. Aucune période de la procédure de divorce n'exonère les loyers de l'impôt sur le revenu.

Question : Peut-on déduire les intérêts d'emprunt sur un bien locatif commun après le divorce ?

Réponse : Oui, mais uniquement à hauteur de la quote-part supportée par chaque époux. Si l'un des ex-époux rembourse seul le prêt après le divorce, il peut déduire la totalité des intérêts correspondant à sa part du bien. Si les deux remboursent à parts égales, chacun déduit 50 % des intérêts. La convention de divorce doit préciser ces modalités pour éviter tout litige.

Question : Que devient le déficit foncier en cas de divorce amiable ?

Réponse : Le déficit foncier accumulé pendant le mariage est réparti entre les ex-époux selon leur quote-part sur le bien. Chacun peut ensuite l'imputer sur son revenu global dans la limite de 10 700 € par an (article 156 du CGI). Les déficits reportables non encore imputés à la date du divorce sont également répartis selon la quote-part définie dans la convention.

Question : Faut-il un notaire pour répartir les revenus fonciers dans le divorce amiable ?

Réponse : Le notaire est obligatoire pour déposer la convention de divorce et lui donner force exécutoire (article 229-1 du Code civil). Si le couple possède un bien immobilier locatif commun, la liquidation du régime matrimonial doit figurer dans un acte notarié. Le notaire vérifie la cohérence des clauses fiscales et s'assure que la répartition des revenus fonciers est juridiquement valide.

Question : Combien coûte la gestion fiscale des revenus fonciers dans un divorce amiable ?

Réponse : Les honoraires d'avocat pour un divorce amiable avec bien locatif se situent entre 1 500 et 3 500 € au total pour les deux époux. Les frais de notaire représentent environ 1 % à 2,5 % de la valeur des biens partagés. Une convention d'indivision complémentaire coûte entre 500 et 1 500 €. Ces montants sont sans commune mesure avec un divorce contentieux, qui dépasse souvent 10 000 €.

Question : Peut-on vendre le bien locatif commun pendant la procédure de divorce amiable ?

Réponse : Oui, la vente du bien locatif pendant la procédure est possible et parfois conseillée pour simplifier le partage. La plus-value éventuelle est imposée à 36,2 % (19 % + 17,2 % de prélèvements sociaux) avec abattements pour durée de détention. Le produit de la vente est réparti selon les quotes-parts définies dans la convention. Votre notaire coordonne la vente et la liquidation du régime matrimonial dans un acte unique.