Location-gérance et divorce amiable : sort du fonds de commerce 2026

Vous traversez une séparation et l'un de vous exploite un fonds de commerce via un contrat de location-gérance appartenant à l'autre conjoint, ou au couple. Cette situation, plus fréquente qu'on ne le croit, soulève des questions concrètes : que devient le contrat ? Qui garde le fonds ? Comment protéger l'exploitant sans bloquer le divorce ? Vous n'êtes pas seul(e) dans cette situation, et des réponses claires existent.

Qu'est-ce qu'un contrat de location-gérance dans le contexte d'un divorce ?

La location-gérance (ou gérance libre) est un contrat par lequel le propriétaire d'un fonds de commerce — appelé le loueur — confie l'exploitation de ce fonds à un tiers — le locataire-gérant — moyennant une redevance. Ce mécanisme est défini par l'article L. 144-1 du Code de commerce.

Dans le cadre d'un mariage, cette configuration prend plusieurs formes. L'un des époux peut être propriétaire du fonds (bien propre ou bien commun) tandis que l'autre l'exploite en tant que locataire-gérant. Alternativement, l'un des époux peut avoir constitué une société qui loue le fonds à l'autre. Ces montages, souvent mis en place pour des raisons fiscales ou patrimoniales, deviennent des nœuds juridiques complexes au moment du divorce.

La difficulté centrale est double. D'un côté, le fonds de commerce a une valeur patrimoniale qui doit être intégrée dans le partage. De l'autre, le contrat de location-gérance est un engagement contractuel avec des obligations réciproques, une durée, des clauses de résiliation et des conséquences fiscales. Ces deux dimensions doivent être traitées simultanément dans la convention de divorce amiable.

Il est essentiel de distinguer dès le départ : le fonds de commerce (actif patrimonial) et le contrat de location-gérance (engagement contractuel). Les deux suivent des régimes juridiques différents lors du divorce.

Comment le fonds de commerce est-il qualifié dans le régime matrimonial ?

La première étape, avant toute décision, est de déterminer à qui appartient le fonds de commerce. Cette qualification dépend du régime matrimonial des époux et de l'origine des fonds ayant servi à l'acquérir.

Fonds de commerce sous régime de communauté réduite aux acquêts

Sous le régime légal de communauté réduite aux acquêts (article 1401 du Code civil), le fonds de commerce acquis pendant le mariage avec des fonds communs est un bien commun. Il entre dans la masse à partager. Sa valeur doit être estimée par un expert-comptable ou un expert judiciaire, en tenant compte de l'achalandage, du bail commercial, du matériel et des stocks.

Si le fonds a été acquis avant le mariage ou avec des fonds propres d'un époux (donation, héritage), il constitue un bien propre selon l'article 1405 du Code civil. Il n'entre pas dans le partage, mais les revenus générés pendant le mariage, eux, sont communs.

Fonds de commerce sous régime de séparation de biens

Sous le régime de séparation de biens, chaque époux conserve la propriété des biens acquis à son nom. Le fonds appartient à celui qui l'a acheté ou créé. La question du partage ne se pose pas pour le fonds lui-même, mais la redevance de location-gérance perçue pendant le mariage peut faire l'objet d'une discussion sur d'éventuelles créances entre époux.

Question : Le fonds de commerce exploité en location-gérance par un époux peut-il être considéré comme un bien commun ?

Réponse : Oui, si le fonds a été acquis pendant le mariage avec des fonds communs sous régime de communauté. La propriété du fonds (loueur) est distincte du droit d'exploitation (locataire-gérant) : seul le premier détermine l'appartenance au patrimoine commun ou propre. Les revenus tirés de la redevance sont, eux, toujours communs sous régime de communauté.

Que devient le contrat de location-gérance lors du divorce amiable ?

Le contrat de location-gérance n'est pas automatiquement dissous par le divorce. Il continue de produire ses effets jusqu'à son terme ou sa résiliation expresse. C'est l'un des pièges les plus fréquents : des époux divorcés se retrouvent encore liés par un contrat de location-gérance des mois après la signature de leur convention.

Dans la convention de divorce par consentement mutuel (article 229-1 du Code civil), les époux doivent prévoir explicitement le sort du contrat. Trois options principales s'offrent à eux :

1. La résiliation amiable du contrat : les deux époux s'accordent pour mettre fin au contrat à une date précise, en respectant le préavis contractuel (généralement 3 à 6 mois). Cette résiliation doit être formalisée par un avenant ou un acte séparé.
2. Le maintien du contrat : si l'exploitant souhaite continuer l'exploitation et que le propriétaire accepte de rester loueur (même après le divorce), le contrat peut être maintenu. Des clauses de révision de la redevance et de durée doivent alors être renégociées.
3. La cession du fonds à l'exploitant : l'époux locataire-gérant rachète le fonds à son ex-conjoint. Cette option met fin au contrat de location-gérance et transfère la propriété. Elle implique une valorisation précise du fonds et peut nécessiter un financement externe.

Chaque option a des conséquences fiscales distinctes. La résiliation pure génère peu d'imposition. La cession du fonds déclenche des droits d'enregistrement (3 % entre 23 000 € et 200 000 €, puis 5 % au-delà, selon l'article 719 du Code général des impôts) et une potentielle plus-value professionnelle.

Question : Peut-on résilier un contrat de location-gérance dans la convention de divorce ?

Réponse : Oui, la convention de divorce amiable peut prévoir la résiliation du contrat de location-gérance à une date déterminée. Cette résiliation doit respecter le préavis stipulé dans le contrat (3 à 6 mois en général) et être notifiée selon les formes contractuelles prévues. Un avenant de résiliation signé par les deux parties est recommandé pour éviter tout litige ultérieur.

Quels sont les risques concrets pour l'époux exploitant (locataire-gérant) ?

L'époux qui exploite le fonds via la location-gérance est dans une position de vulnérabilité particulière au moment du divorce. Sans protection contractuelle adéquate dans la convention, il risque de perdre son outil de travail du jour au lendemain.

Le premier risque est la résiliation brutale du contrat par l'époux propriétaire. Si la convention de divorce ne prévoit pas de délai de protection suffisant, l'exploitant peut se retrouver sans activité avant d'avoir pu trouver une solution alternative (rachat du fonds, création d'une nouvelle activité, etc.). La loi ne prévoit pas de protection spécifique du locataire-gérant en cas de divorce du loueur.

Le deuxième risque concerne les dettes professionnelles. Selon l'article L. 144-7 du Code de commerce, le loueur est solidairement responsable des dettes contractées par le locataire-gérant pendant les six premiers mois du contrat. Au moment du divorce, il convient de vérifier si cette solidarité a pu être étendue par des engagements personnels (cautions, garanties). L'époux propriétaire peut se retrouver engagé pour des dettes de l'exploitation.

Le troisième risque est fiscal. Si le contrat de location-gérance est résilié et que le fonds est ensuite cédé ou mis en vente, l'exploitant perd son droit au bail commercial et tout l'achalandage qu'il a développé. La valorisation du fonds au moment du partage doit tenir compte de la valeur créée par l'exploitant pendant la durée du contrat : c'est un point de négociation crucial.

Enfin, le quatrième risque est social. L'exploitant, souvent travailleur indépendant, ne bénéficie pas des mêmes protections qu'un salarié en cas de perte d'activité. La convention doit prévoir un délai de transition suffisant pour lui permettre de se réorganiser.

Question : L'époux propriétaire peut-il résilier le contrat de location-gérance immédiatement après le divorce ?

Réponse : Non, pas sans respecter les conditions contractuelles de résiliation. Le contrat de location-gérance est un engagement autonome du divorce. Si la convention de divorce ne prévoit pas de résiliation anticipée, le contrat continue jusqu'à son terme. Une résiliation abusive expose le loueur à des dommages et intérêts envers l'exploitant.

Comment valoriser le fonds de commerce pour la convention de divorce ?

La valorisation du fonds de commerce est l'étape technique la plus délicate. Elle conditionne l'équilibre financier de la convention et doit être acceptée par les deux époux. En cas de désaccord, le divorce amiable devient impossible et bascule vers le contentieux.

Plusieurs méthodes de valorisation coexistent en pratique :

• La méthode par le chiffre d'affaires : le fonds est valorisé à un multiple du chiffre d'affaires annuel HT (souvent entre 0,5 et 2 fois selon le secteur d'activité).
• La méthode par l'excédent brut d'exploitation (EBE) : le fonds vaut entre 3 et 7 fois l'EBE annuel moyen des trois dernières années.
• La méthode patrimoniale : on valorise les actifs nets (matériel, stocks, clientèle, droit au bail) après déduction des passifs.

En pratique, les avocats recommandent de faire appel à un expert-comptable indépendant, agréé par les deux parties. Le coût d'une expertise de fonds de commerce varie entre 1 500 € et 5 000 € selon la complexité de l'activité. C'est un investissement qui protège les deux époux et sécurise la convention.

Il faut également tenir compte de la valeur du droit au bail commercial attaché au fonds. Un bail commercial avec un loyer inférieur au marché peut représenter une valeur significative (plusieurs dizaines de milliers d'euros dans les zones tendues). Cette valeur est intégrée dans le prix global du fonds.

Que doit contenir la convention de divorce sur ce point ?

La convention de divorce par consentement mutuel doit être exhaustive sur le sort du fonds de commerce et du contrat de location-gérance. Un oubli ou une formulation vague dans la convention expose les deux ex-époux à des litiges post-divorce particulièrement coûteux.

Voici les clauses indispensables à intégrer dans la convention :

1. Identification précise du fonds : dénomination, adresse, numéro SIRET, activité exercée, date d'acquisition.
2. Qualification juridique : bien propre, bien commun ou bien indivis — avec référence au régime matrimonial applicable.
3. Valeur retenue d'un commun accord : montant chiffré, méthode utilisée, date d'évaluation.
4. Sort du contrat de location-gérance : résiliation (avec date et préavis), maintien (avec conditions renégociées) ou cession du fonds.
5. Modalités financières : soulte éventuelle, échéancier de paiement, garanties.
6. Clauses fiscales : qui supporte les droits d'enregistrement, la plus-value professionnelle éventuelle, la TVA sur la cession.
7. Délai de transition pour l'exploitant : période minimale garantie pendant laquelle le contrat ne peut être résilié unilatéralement.

Les avocats des deux époux doivent travailler en coordination avec l'expert-comptable et, si une cession est envisagée, avec le notaire pour l'acte de cession du fonds. Ce travail pluridisciplinaire est la garantie d'une convention solide et inattaquable.

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Question : Faut-il un notaire pour acter la cession du fonds de commerce dans le cadre d'un divorce amiable ?

Réponse : Non, la cession d'un fonds de commerce ne requiert pas obligatoirement un notaire : elle peut être réalisée par acte sous seing privé enregistré auprès des services fiscaux. Cependant, si le fonds est un bien commun et que sa cession s'inscrit dans la liquidation du régime matrimonial, l'intervention d'un notaire est fortement recommandée pour sécuriser l'acte et éviter toute contestation ultérieure.

Quelles démarches concrètes suivre, étape par étape ?

Face à cette situation complexe, voici le chemin le plus sûr pour avancer sereinement, étape par étape. Vous n'avez pas à tout résoudre seul(e) : chaque professionnel a son rôle précis.

1. Étape 1 — Consulter deux avocats spécialisés (J+0) : chaque époux doit avoir son propre avocat en droit de la famille et, idéalement, en droit des affaires. Le coût moyen d'un divorce amiable avec actifs professionnels est de 2 500 à 5 000 € par avocat en 2026.
2. Étape 2 — Faire expertiser le fonds (J+15 à J+45) : mandater un expert-comptable indépendant pour valoriser le fonds. Délai moyen : 3 à 6 semaines. Coût : 1 500 à 5 000 €.
3. Étape 3 — Auditer le contrat de location-gérance (J+15) : relire le contrat avec votre avocat pour identifier les clauses de résiliation, de préavis, les éventuelles pénalités et les garanties croisées.
4. Étape 4 — Négocier le sort du fonds et du contrat (J+30 à J+90) : trouver un accord sur l'une des trois options (résiliation, maintien, cession) et sur la valeur retenue.
5. Étape 5 — Rédiger la convention de divorce (J+60 à J+120) : les avocats rédigent la convention avec toutes les clauses relatives au fonds. Le délai légal de réflexion de 15 jours s'applique après réception du projet (article 229-4 du Code civil).
6. Étape 6 — Déposer la convention chez le notaire (J+75 à J+135) : enregistrement obligatoire par un notaire pour donner date certaine à la convention (article 229-1 du Code civil). Coût : environ 50 € de frais de dépôt.
7. Étape 7 — Formaliser la résiliation ou la cession du fonds (J+90 à J+180) : selon l'option retenue, signer les actes de résiliation ou de cession et les enregistrer auprès des services fiscaux.

Le délai global d'un divorce amiable impliquant un fonds de commerce est généralement de 4 à 8 mois, contre 2 à 3 mois pour un divorce sans actif professionnel. Anticipez ce délai pour protéger l'activité de l'exploitant pendant toute la procédure.

FAQ — Vos questions sur location-gérance et divorce amiable

Question : Le contrat de location-gérance est-il automatiquement résilié par le divorce ?

Réponse : Non. Le divorce n'entraîne pas la résiliation automatique du contrat de location-gérance. Le contrat est un engagement contractuel indépendant du lien matrimonial. Seule une clause contractuelle spécifique ou un accord exprès des deux parties peut y mettre fin. La convention de divorce doit impérativement prévoir le sort du contrat pour éviter une situation de blocage après le divorce.

Question : Comment protéger l'époux exploitant si le fonds appartient à l'autre conjoint ?

Réponse : La convention de divorce peut inclure une clause de maintien temporaire du contrat de location-gérance, garantissant à l'exploitant une durée minimale d'exploitation (6 à 12 mois) après le divorce. Cette clause lui laisse le temps de racheter le fonds, de trouver un autre fonds à exploiter ou de reconvertir son activité. Un droit de préférence pour le rachat du fonds peut également être stipulé dans la convention.

Question : Quelle est la fiscalité applicable à la cession du fonds de commerce lors d'un divorce amiable ?

Réponse : La cession du fonds entre époux dans le cadre de la liquidation du régime matrimonial est soumise aux droits d'enregistrement : 3 % entre 23 000 € et 200 000 €, puis 5 % au-delà (article 719 du Code général des impôts). Une plus-value professionnelle peut être taxable pour le cédant, sauf exonération sous conditions (article 238 quindecies du CGI pour les petites entreprises). Un expert-comptable et un avocat fiscaliste doivent être consultés pour optimiser la situation.

Question : Que se passe-t-il si les époux ne parviennent pas à s'accorder sur la valeur du fonds de commerce ?

Réponse : En cas de désaccord sur la valeur du fonds, le divorce amiable devient impossible sur ce point. Les époux peuvent alors solliciter un expert judiciaire nommé par le tribunal pour évaluer le fonds (coût : 2 000 à 8 000 €, délai : 3 à 6 mois). Si le désaccord persiste sur le partage lui-même, le divorce bascule vers une procédure contentieuse, beaucoup plus longue (12 à 36 mois) et coûteuse (6 000 à 15 000 € par partie).

Question : L'époux propriétaire du fonds peut-il continuer à percevoir la redevance de location-gérance pendant la procédure de divorce ?

Réponse : Oui. Tant que le contrat de location-gérance n'est pas résilié, la redevance continue d'être due par l'exploitant au propriétaire. Sous régime de communauté, cette redevance est un bien commun pendant la procédure. Elle doit être prise en compte dans le bilan des revenus communs lors de la liquidation du régime matrimonial.

Question : Un avocat spécialisé en droit des affaires est-il indispensable pour ce type de divorce ?

Réponse : Il n'est pas légalement obligatoire, mais il est fortement recommandé. Un avocat en droit de la famille seul peut ne pas maîtriser toutes les subtilités du droit commercial (solidarité du loueur, droits d'enregistrement, droit au bail). Faire appel à un avocat ayant une double compétence droit de la famille/droit des affaires, ou à deux avocats travaillant en coordination, sécurise considérablement la convention et évite des erreurs coûteuses.