Vous avez décidé de divorcer à l'amiable. Jusque-là, tout se passe sereinement. Puis vient le moment d'inventorier vos biens communs… et vous réalisez que votre locataire n'a pas payé ses loyers depuis plusieurs mois. Cette situation, plus fréquente qu'on ne le croit, soulève une question concrète et urgente : qui supporte ces arriérés locatifs avant la signature de la convention de divorce ? Et comment les intégrer équitablement dans le partage ?
En bref :
- Les loyers impayés sur un bien commun constituent une créance de la communauté, régie par l'article 1401 du Code civil.
- La convention de divorce amiable doit obligatoirement mentionner les arriérés locatifs : leur omission peut entraîner une contestation ultérieure.
- En 2026, la procédure d'expulsion locative dure en moyenne 18 à 24 mois selon les données du Ministère de la Justice — un délai à anticiper dans la convention.
- Trois clauses concrètes permettent de protéger chaque époux : clause de solidarité, clause d'attribution des créances et clause de répartition des frais de recouvrement.
Qu'est-ce qu'un arriéré locatif dans le cadre d'un divorce amiable ?
Un arriéré locatif (ou loyer impayé) désigne la somme due par un locataire à son bailleur au titre de loyers non réglés à leur échéance. Dans le contexte d'un divorce par consentement mutuel, ce terme prend une dimension particulière : si le bien loué appartient aux deux époux — c'est-à-dire qu'il fait partie de la communauté de biens ou est détenu en indivision — alors la créance locative impayée appartient également aux deux époux.
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Concrètement, cela signifie que ni l'un ni l'autre ne peut, seul, décider d'abandonner la créance, de négocier un échéancier ou d'engager une procédure judiciaire sans l'accord de l'autre. Selon l'article 1421 du Code civil, chaque époux a le pouvoir d'administrer seul les biens communs, mais les actes de disposition — comme une remise de dette — requièrent le consentement des deux.
Il est important de distinguer deux situations très différentes :
- Les loyers impayés avant l'ordonnance de non-conciliation (ou la date d'effet de la séparation) : ils appartiennent à la communauté et doivent être partagés.
- Les loyers impayés après la séparation de fait ou après la date d'effet du divorce : ils peuvent relever de la responsabilité de l'époux gestionnaire du bien, selon les clauses prévues.
Qui supporte les loyers impayés avant la signature de la convention ?
Pendant toute la période qui précède la signature de la convention de divorce — et tant que la communauté n'est pas dissoute — les loyers impayés restent une créance commune. Les deux époux en sont co-titulaires, et les deux en subissent la perte potentielle. C'est le principe de l'indivision post-communautaire, régi par les articles 1467 et suivants du Code civil.
En pratique, cela crée souvent une tension au sein du couple en cours de divorce. L'un des époux peut avoir géré le bien locatif seul — s'occuper des relances, des réparations, des relations avec le locataire — tandis que l'autre n'a eu qu'un rôle passif. Cette asymétrie de gestion ne modifie pas la règle juridique : la perte est commune. Mais elle peut justifier une créance entre époux si l'un a avancé des frais de recouvrement de sa poche.
Selon les données du Ministère de la Justice publiées en 2025, environ 2,3 % des baux d'habitation font l'objet d'impayés significatifs à un instant donné. Ce chiffre monte à 4,1 % pour les baux détenus en indivision, notamment lors de successions ou de divorces. Ce n'est donc pas un cas exceptionnel : c'est une réalité que de nombreuses familles affrontent.
Question : Les loyers impayés sont-ils considérés comme une dette ou une créance dans le divorce amiable ?
Réponse : Les loyers impayés sont une créance de la communauté, c'est-à-dire une somme que le locataire doit aux époux. Ils ne constituent pas une dette des époux, mais une valeur d'actif à récupérer. Ils doivent figurer dans l'actif de la communauté lors de la liquidation, au même titre qu'un compte bancaire ou un bien immobilier.
Comment intégrer les arriérés locatifs dans la convention de divorce amiable ?
La convention de divorce par consentement mutuel doit être exhaustive. Elle doit recenser l'ensemble du patrimoine des époux — actifs et passifs. Omettre les loyers impayés serait une erreur grave : cela pourrait être interprété comme un abandon de créance tacite, ou générer un contentieux post-divorce difficile à résoudre.
Voici les quatre étapes concrètes pour intégrer correctement les arriérés locatifs dans votre convention :
- Chiffrer précisément la créance : Demandez à votre gestionnaire locatif ou à votre agence immobilière un état des loyers impayés à la date de rédaction de la convention. Ce document doit mentionner le montant total, les mois concernés et les éventuelles charges impayées.
- Qualifier la créance : Précisez dans la convention que cette créance appartient à la communauté et qu'elle sera recouvrée au bénéfice des deux époux (ou de l'époux attributaire du bien, selon le choix retenu).
- Désigner un époux responsable du recouvrement : Si l'un des époux conserve le bien, il doit être mandaté pour poursuivre le recouvrement. La convention doit le préciser explicitement.
- Prévoir la répartition des sommes recouvrées : Une fois les loyers récupérés (via un accord amiable avec le locataire ou une procédure judiciaire), comment seront-ils partagés ? La convention doit trancher ce point clairement.
Vos avocats joueront un rôle essentiel dans la rédaction de ces clauses. Chaque époux doit être assisté d'un avocat distinct, comme l'exige l'article 229-1 du Code civil pour le divorce par consentement mutuel sans juge.
Question : Peut-on signer une convention de divorce amiable si le locataire n'a pas encore remboursé les loyers impayés ?
Réponse : Oui, absolument. La convention peut être signée même si les arriérés n'ont pas encore été recouvrés. Il suffit de mentionner la créance dans la convention, de la valoriser et de prévoir les modalités de partage des sommes une fois récupérées. L'incertitude sur le recouvrement effectif doit être anticipée par une clause spécifique.
Tableau comparatif : trois scénarios pour gérer les loyers impayés au divorce
| Scénario | Description | Avantages | Risques | Clause recommandée |
|---|---|---|---|---|
| 1. Attribution du bien + créance à un seul époux | L'époux qui récupère le bien assume seul le recouvrement et garde les sommes perçues | Simplicité, autonomie totale | Perte potentielle supportée seul si le locataire est insolvable | Clause d'attribution de créance avec valorisation dans la soulte |
| 2. Partage des sommes recouvrées à 50/50 | Le bien est vendu ou attribué, mais les arriérés sont partagés quand ils sont récupérés | Équité entre époux | Nécessite de maintenir un lien financier après le divorce | Clause de partage différé avec délai maximum (ex. 36 mois) |
| 3. Abandon de créance négocié | Les deux époux renoncent aux loyers impayés pour solder rapidement la situation | Clôture rapide, rupture nette | Perte financière réelle, impact fiscal possible | Clause de renonciation expresse avec accord des deux avocats |
Quelles clauses prévoir dans la convention pour protéger chaque époux ?
La rédaction des clauses relatives aux loyers impayés est un exercice délicat. Elle doit anticiper plusieurs hypothèses : le locataire rembourse, le locataire reste insolvable, une procédure d'expulsion est nécessaire, ou le bien est vendu avant le recouvrement total. Voici les clauses essentielles à intégrer, avec l'aide de vos avocats respectifs.
La clause d'attribution de la créance locative
Cette clause désigne précisément qui devient titulaire de la créance après le divorce. Si l'époux A conserve le bien, il est logique qu'il hérite de la créance. Mais la valeur de cette créance doit être intégrée dans le calcul de la soulte versée à l'époux B. Par exemple, si les arriérés s'élèvent à 6 000 €, l'époux A peut se voir attribuer une soulte réduite d'autant — ou majorée si la créance est jugée douteuse (risque de non-recouvrement).
La clause de solidarité pour les frais de recouvrement
Engager une procédure judiciaire contre un locataire mauvais payeur coûte de l'argent. Les honoraires d'huissier, les frais d'avocat et les frais de procédure peuvent représenter 1 500 à 4 000 € selon la complexité du dossier. Si les deux époux restent co-titulaires de la créance, ils doivent décider qui avance ces frais et comment ils seront remboursés sur les sommes récupérées.
La clause de délai et de report
Il est raisonnable de prévoir un délai maximum de recouvrement — par exemple 24 ou 36 mois. Passé ce délai, si les arriérés n'ont pas été récupérés, la créance peut être considérée comme perdue et chaque époux en supporte la moitié. Cette clause évite une situation où les ex-époux restent liés indéfiniment par une créance incertaine.
Question : Comment valoriser des loyers impayés dans la convention si le locataire est insolvable ?
Réponse : Une créance douteuse (locataire en situation précaire, procédure d'expulsion en cours) peut être valorisée à une fraction de sa valeur nominale dans la convention — souvent entre 20 % et 50 % selon le risque estimé. Vos avocats peuvent s'appuyer sur un rapport d'un gestionnaire locatif ou d'un huissier pour justifier cette décote. La Garantie des Loyers Impayés (GLI), si elle a été souscrite, peut couvrir tout ou partie des arriérés : vérifiez le contrat d'assurance.
Le rôle de la Garantie des Loyers Impayés (GLI) dans le divorce
La Garantie des Loyers Impayés (GLI) est une assurance souscrite par le bailleur pour se protéger contre les défauts de paiement du locataire. Elle couvre généralement les loyers impayés, les charges et les frais de contentieux. Si vous avez souscrit une GLI sur votre bien locatif commun, elle peut changer radicalement la donne au moment du divorce.
En 2026, la GLI couvre en moyenne 70 à 90 % des loyers impayés selon les contrats, avec un plafond qui varie entre 24 et 36 mois de loyers. La franchise, elle, est généralement de 1 à 3 mois de loyers impayés. Il est donc crucial de déclarer le sinistre à l'assureur dès que possible — et de ne pas attendre la finalisation du divorce pour le faire.
Dans la convention de divorce, vous devez préciser :
- Qui est désigné comme interlocuteur de l'assureur après le divorce.
- À qui sera versée l'indemnisation GLI (à l'époux attributaire du bien, ou partagée).
- Comment les sommes perçues de la GLI s'articulent avec la valorisation de la créance dans la soulte.
Si aucune GLI n'a été souscrite, c'est le moment de vérifier si votre assurance PNO (Propriétaire Non Occupant) ou votre contrat multirisque habitation prévoit une garantie similaire. Certains contrats incluent une protection partielle contre les impayés.
Fiscalité des loyers impayés récupérés après le divorce
Une fois le divorce prononcé, si votre ex-époux(se) ou vous-même récupérez des loyers impayés antérieurs à la date du divorce, comment cela est-il traité fiscalement ? La question mérite d'être posée, car elle peut avoir un impact sur votre déclaration de revenus.
Selon la doctrine fiscale de la Direction Générale des Finances Publiques (DGFiP), les revenus fonciers sont imposables au titre de l'année de leur encaissement effectif, et non de l'année à laquelle ils auraient dû être perçus. Ainsi, si vous récupérez en 2027 des loyers impayés de 2025 et 2026, ces sommes seront déclarées en revenus fonciers sur votre déclaration 2027 — même si votre divorce a été prononcé en 2026.
Points de vigilance fiscaux :
- Si le bien est attribué à l'un des époux dans la convention, c'est lui qui déclare les loyers récupérés, quelle que soit la période concernée.
- Si la créance est partagée (scénario 2 du tableau), chaque époux déclare sa quote-part des sommes effectivement perçues.
- Les frais de recouvrement (huissier, avocat) sont déductibles des revenus fonciers au titre de l'année de leur paiement.
- Un abandon de créance (scénario 3) n'est pas imposable pour le bailleur — mais il n'est pas non plus déductible fiscalement.
Nous vous recommandons vivement de consulter un expert-comptable ou un conseiller fiscal en parallèle de votre procédure de divorce, notamment si le montant des arriérés est significatif (au-delà de 5 000 €).
Question : Les loyers impayés récupérés après le divorce sont-ils imposables ?
Réponse : Oui. Les loyers impayés récupérés après le divorce sont imposables en tant que revenus fonciers, au titre de l'année de leur encaissement effectif. C'est l'époux qui perçoit réellement les sommes — selon les clauses de la convention — qui les déclare, indépendamment de la date à laquelle les loyers auraient dû être payés.
Étapes concrètes pour agir dès aujourd'hui
Vous êtes en cours de divorce amiable et vous avez un bien locatif avec des impayés ? Voici ce que vous pouvez faire dès maintenant, sans attendre la signature de la convention.
- Rassemblez les preuves des impayés : Relevés de compte, quittances non émises, courriers de relance, état locatif de votre agence. Ces documents seront indispensables pour vos avocats.
- Vérifiez votre couverture GLI : Retrouvez votre contrat d'assurance et lisez les conditions de déclaration de sinistre. Les délais de déclaration sont souvent courts (30 à 90 jours selon les contrats).
- Mandatez un huissier si nécessaire : Si le locataire est de mauvaise foi, un commandement de payer peut être signifié dès maintenant — sans attendre le divorce. Les deux époux doivent s'accorder sur cette décision.
- Informez vos avocats respectifs : Chaque avocat doit connaître l'existence et le montant des arriérés pour rédiger des clauses adaptées dans la convention.
- Obtenez une estimation de la créance : Votre avocat ou un gestionnaire locatif peut vous aider à valoriser la créance en tenant compte du risque de non-recouvrement.
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FAQ : loyers impayés et divorce amiable en 2026
Question : Un époux peut-il seul engager une procédure d'expulsion du locataire pendant le divorce ?
Réponse : Non, pas sur un bien commun. Selon l'article 1421 du Code civil, les actes qui dépassent la simple administration courante — comme engager une procédure judiciaire — nécessitent l'accord des deux époux. En pratique, les deux époux doivent mandater un avocat conjointement pour initier la procédure d'expulsion, ou l'un d'eux peut être mandaté par l'autre via une procuration.
Question : Que se passe-t-il si les loyers impayés ne sont pas mentionnés dans la convention de divorce ?
Réponse : L'omission d'une créance dans la convention de divorce peut avoir des conséquences sérieuses. Elle peut être interprétée comme un abandon tacite de créance, ou donner lieu à un contentieux post-divorce devant le tribunal judiciaire. En cas de désaccord, l'article 1477 du Code civil prévoit des sanctions pour le conjoint qui aurait dissimulé ou omis volontairement un actif commun. Mieux vaut toujours mentionner toutes les créances, même incertaines.
Question : Comment intégrer les loyers impayés dans le calcul de la soulte lors du rachat de part ?
Réponse : La soulte est calculée sur la valeur nette du bien attribué à l'un des époux. Si ce bien est grevé d'une créance locative incertaine, sa valeur nette doit être ajustée. Concrètement, si le bien vaut 200 000 € et que les arriérés s'élèvent à 8 000 € avec un risque de recouvrement évalué à 50 %, la créance est valorisée à 4 000 € dans le calcul. L'époux qui conserve le bien et la créance voit sa soulte réduite d'autant.
Question : La GLI continue-t-elle à fonctionner après le divorce si le bien est attribué à un seul époux ?
Réponse : Oui, à condition de notifier le changement de situation à l'assureur. Après le divorce, l'époux attributaire du bien devient le seul assuré. Il doit contacter l'assureur pour mettre à jour le contrat GLI à son nom. Un défaut de notification pourrait entraîner une nullité de la garantie en cas de sinistre ultérieur. Cette démarche doit être effectuée dans les 30 jours suivant la transcription du divorce à l'état civil.